リノベーションで得をするのは誰？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「リノベーションで得をするのは誰？」です。
参考にして下さい。
目次
リノベーション事業者のビジネスモデルを掴む
中古マンションを購入して、リノベーションするという手法がとても流行っています。
例えば、築40年のマンションで部屋の中が相当くたびれていても、リノベーションすれば、部屋の中は、新築マンション並みにピカピカに生まれ変わります。
下手したら新築マンションよりもグレードの高い仕様も実現出来ます。
リノベーションとは？
そもそも、リノベーションとリフォームって何が違うのでしょうか？
リフォームは「老朽化した箇所の補修」を目的としているのに対して、リノベーションは「新しい価値を持つ空間へと再生すること」に着眼点があります。
例えば、内装を一旦全て解体します。
マンションの場合、コンクリートがむき出しのこの状態を「スケルトン」と言うのですが、その状態から、間取りや仕上げを自由に設計していき、全く新しい内装が実現出来ます。
リフォームの場合は、壁紙の貼替、床の補修、システムキッチンの交換、ユニットバスの交換等の既存のものを新しいものに交換したり補修したりする工事のことをさすわけです。
リノベーション事業者にはリノベしたい事情がある
消費者からすれば、新築マンションよりも安価な金額で、内装は注文住宅みたいに間取りから仕様まで決める事が出来るので、リノベーション工事は魅力的で人気があります。
その為、多くの不動産事業者がリノベーション事業に進出しています。
実は、このリノベーション事業は、不動産事業者にとってとても利益率が良いビジネスなのです。
例えば、「仲介した場合の物件価格」と「仲介した物件価格+リノベーション費用」が同じ金額だとします。
3,000万円の予算の場合で「リノベーション費用に軸足を置く」場合と「不動産価格に軸足を置く」場合で比較してみましょう。
リノベーション費用に軸足を置く場合
上記の図をご覧下さい。
リノベーション費用に軸足を置いた場合、工事費用の利益率は、不動産の仲介手数料のパーセンテージの約10倍もとる事が出来ます。
結果、合計の利益は「約500万円」となります。
不動産価格に軸足を置く場合
一方、こちらの場合は、不動産価格に軸足を置いている為、工事費用に予算がとれません。
結果、リノベーション工事というよりは、リフォームで壁紙や床の補修・キッチン・ユニットバスの交換といった内容の工事が限度となります。
利益は「約180万円」となります。
3,000万円の予算で「リノベーション費用に軸足を置く」場合と「不動産価格に軸足を置く」場合で比べてみると、リノベーション費用に軸足を置いた場合の方が、約320万円（500万円－180万円）も利益が多いのです。
不動産事業者が積極的にリノベーション事業を行うのは儲かるからなんですね。
消費者にとってリノベーションは得なのか？
それでは、消費者にとって中古マンション+リノベーションは得なのでしょうか？
正直に言って、これは人それぞれです。
頭金を多く入れられて、高収入の方であれば、そこまで心配をする必要はないかもしれません。
但し、一つ言えることは、将来のリセールバリュー(資産価値)という観点からみると、リノベーションに軸足を置く事には注意が必要です。
それは不動産の資産価値の決定要因に理由があります。
不動産の資産価値の決定要因
不動産の資産価値は、買い手がついて初めて確定します。
いうならば、リセールバリューという事ですね。
リセールバリューとは、再販したときの価値という意味です。
分かりやすく言うと、「将来、売却する時の価格」ということです。
リセールバリューの決定要因とウエイト
- 広域立地：都心か郊外化【60％】
- 狭域立地：駅近か駅から遠いか【30％】
- 物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し【5％】
- 個別要因：物件の仕様・設備【5％】
上記の通り、リセールバリューの決定要因の【90％】は立地なのです。
リノベーションで自分にとって100点満点の思い通りの間取りや仕様になっても、資産価値的には【5％】しか影響しません。
厳しい事を言いますと、リノベーション工事で手に入れた内装は5年もすれば価値は半値以下なのです。
築古物件に注意する
リノベーションの予算を確保する為には、不動産の価格を抑える必要があります。
その為、旧耐震基準のマンションでないと、予算が合わないという事が多いです。
旧耐震マンションの場合、耐震性に不安があります。
さらには住宅ローン控除等の税制の優遇制度が利用出来ない可能性が高い為、将来的に売却しづらいというデメリットがあります。
もし、築古マンション+リノベーションの費用を住宅ローンだけで調達した場合、資産価値の毀損が大きいと、将来に住み替えをしなければならないときに、売却価格だけで住宅ローンの残債が支払えない可能性もあります。
この場合は持ち出しで自己資金を投入する必要があります。
もし自己資金がない場合は、抵当権を抹消する事が出来ない為、住替えは出来ないのです。
まとめ
中古マンション+リノベーションは、不動産事業者にとってはとても儲かる利益率の良いビジネスモデルと言えるでしょう。
一方、消費者にとっては一概に言えないという側面があります。
旧耐震マンションや頭金をほとんど入れないフルローンで購入したりすると、将来的に身動きがとれないこともあるので注意が必要です。
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