住宅購入時の不動産登記について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時の不動産登記」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時の不動産登記とは
不動産登記の手続きは「不動産登記法」で定められています。
住宅購入時には、購入した不動産への登記の手続きを行う必要があります。
不動産への登記手続きをしないと、第三者に対して所有権を主張出来ないからです。
所有権とは「この不動産は私のものですよ」と主張出来る権利の事です。
この所有権については「登記記録」というデータで「登記所」に保管されています。
昔は、手書きで保管されており「登記簿」と言われていました。
登記記録とは
登記記録の中身について簡単にご説明していきましょう。
- 表題部
- 権利部（甲区・乙区）
- 共同担保目録
登記記録には、上記のような項目があります。
表題部
建物の場合、表題部には「不動産の所在・地番・家屋番号・建物の種類・構造・床面積・新築された日付等」が記載されています。
マンションの場合は、建物の名称や敷地権の目的である土地についても記載されます。
土地の場合ですと「所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)等」が記載されています。
権利部
権利部には、甲区と乙区があります。
権利部（甲区）：所有権に関する事項
甲区には、所有権に関する事項が記載されており、所有者の氏名・住所やその不動産を取得した原因・日付が記載されています。
その他にも、差押登記や仮登記等が記載されます。
権利部（乙区）：所有権以外に関する事項
乙区には、抵当権・地上権・地役権等の所有権以外に関する事項について記載されています。
共同担保目録
共同担保目録とは、抵当権を設定する際に、複数の不動産を共同担保とする場合に、記載される項目です。
簡単に言えば、共同担保となっている不動産のリストの事です。
共同担保目録は、登記事項証明書（謄本）を取得する際に、記載するかどうかを選択する事が出来ます。
住宅購入時の不動産登記の種類
前述しました所有権についての登記の他にも、不動産登記には様々な種類の登記があります。
住宅購入時に伴う不動産登記の種類について解説していきましょう。
- 建物表題登記（表示登記）
- 所有権保存登記
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
- 抵当権抹消登記
ちなみに、上記の登記手続きは自分で行うことも出来ますが、建物表題登記は土地家屋調査士、その他の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
建物表題登記（表示登記）
建物表題登記（表示登記）とは、建物が新築された時に、最初に行う登記の事です。
新築された建物は、今まで存在しなかったわけですから、建物表題登記をおこなって、その建物を登記所に記録するわけです。
所有権保存登記
所有権保存登記とは、建物表題登記によって記録された建物の登記記録の権利部（甲区）欄に所有者について明示する登記の事です。
所有権移転登記
所有権移転登記とは、土地や建物を取得した際に行われる登記です。
所有権保存登記と同じ権利部（甲区）欄に記載され、取得の原因(理由)には、売買・相続・贈与等があります。
所有権移転登記は義務？
売買契約の場合は、所有権移転登記は必ず行われます。
しかし、所有権移転登記は義務でありませんので、相続や贈与の場合、登記をしていないという方もいらっしゃいます。
何故、そういうことが起こるのかというと、不動産登記法には、罰則や制裁が規定されていないからです。
但し、登記をしないでいると、前所有者が別の第三者と売買等で譲渡し、その第三者が登記を行った場合に、法的に不動産の所有権を主張出来ないというリスクがあるので注意が必要です。
所有権移転登記は義務化へ
所有者不明の土地・建物が多く、円滑な不動産取引や都市計画が阻害されていることが社会問題となっています。
その為、政府は所有権移転登記の義務化を、2020年を目標に検討しています。
抵当権設定登記
抵当権設定登記とは、金融機関から住宅ローンを組んで購入する際に、設定される登記です。
金融機関は抵当権者となり、債務者である買主が住宅ローンを滞納したりした場合に、抵当権を実行して、不動産を売却する事が出来ます。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記は、売主の義務となります。
売主は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、残金決済時に抵当権抹消登記を行う必要があります。
多くの場合、買主から支払われる物件代金によって、抵当権を抹消する事になりますので、買主が行う所有権移転登記等の手続きと同時に、売主は抵当権抹消登記の手続きを行う事になります。
その他の登記手続き
代表的な登記手続きを解説しましたが、その他にも、取引の内容によっては下記のような登記手続きが必要になります。
- 変更登記（改姓・住所移転等）
- 更正登記
- 滅失登記
- 土地の分筆登記
- 土地の合筆登記
- 建物の分割登記
- 建物の合併登記
登記費用について
登記費用は、登録免許税・印紙代・専門家(土地家屋調査士・司法書士)への報酬(交通費・送料含む)の合計金額となります。
自分で手続きを行う場合は、登録免許税だけの出費となります。
建物表題登記については、登録免許税が非課税となります。
まとめ
- 住宅購入時には、登記手続きが必要になるので、登記手続きの種類や費用について把握しておこう。
- 住宅購入を検討している場合には、検討物件の登記記録を確認し、リスクがないかを把握しておこう。
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