住宅ローンと携帯電話割賦販売の注意点
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅ローンと携帯電話割賦販売に注意点」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローンと携帯電話の割賦販売
携帯電話を割賦販売による分割払いで購入することは、よくある事ですよね。
例えば、10万円のスマホ本体を12回・24回・36回等々の分割払いで、毎月の携帯の利用料金と一緒に支払っていく。
12回払いなら、一ヶ月分は「約8,300円」です。
24回払いなら、「約4,200円」、36回払いなら「約2,800円」と言った感じです。
分割にした場合の手数料は無料であることがほとんどなので、新しいスマホを毎月数千円で手に入れる事が出来ます。
他での借入は住宅ローンの審査に影響がある
すでに住宅ローンの審査を行ったことがある方は、経験されていると思いますが、申込の段階で、現在、他で借入はありますか？という質問があります。
他での借入とは、カーローンやクレジットカードのショッピング利用(分割払い・リボ払い)だったり、奨学金も該当してきます。
少し話がそれますが、クレジットカードのキャッシング枠も注意が必要です。
クレジットカードをたくさん持っている方は要注意なのですが、キャッシング枠とはいつでも借入が出来る枠と見られてしまうことがあります。
そして、今回のテーマである携帯電話の割賦販売もヒアリング事項の一つです。
金融機関が把握したい事とは？
「現在、他で借入はありますか？」
何故、金融機関はこのような質問をするのでしょうか？
答えは、現在、収入に対して毎月どれくらいの支払があるのかを把握したいからです。
ちなみに、金融機関は審査をする際には、申込人から審査申込書と一緒に「個人情報の取扱いに関する同意書」に署名をしてもらいます。
そうすることで、申込人の個人情報(借入状況・滞納履歴等)を個人信用情報機関から取得する事が出来るのです。
仮に、申込人が「わざと」あるいは「うっかり」他で借入していることを申告しなかった場合でも、申込人の借入状況は、ばれてしまいますのでご注意下さい。
金融機関は、個人信用情報機関から「他での借り入れ状況」を取得し「返済比率」を計算します。
この「返済比率」に「他での借入」が影響してくるのです。
返済比率とは
返済比率（返済負担率）とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。
住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つです。
返済比率（返済負担率）が基準を超えると返済負担が重くなり、
返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりします。
返済比率の上限は金融機関によって異なりますが、
一般的な上限は、年収400未満は「30％」、年収400万円以上は「35％」です。
返済比率の計算式
返済比率の計算式は下記の通りです。
年間返済額※÷額面年収×100＝返済比率
※年間返済額とは「今回申込んだ借入希望額を審査金利で借りた場合の返済額」と「他での借入の年間返済額」を合計したものです。
審査金利とは
返済比率の計算では、審査金利を用いて計算を行います。
審査金利とは、実際に借入する際に適用される金利ではなく、返済比率の計算をする際に用いられる金利の事です。
一般的には、各金融機関の住宅ローンの「10年固定」の金利が用いられることが多いですが、審査金利は各金融機関によって異なります。
審査金利は「3～4％」くらいが相場でしょうか。
フラット35は実行金利で計算
都銀(メガバンク)や地銀といった金融機関は前述した通り、10年固定で計算されることが多いですが、フラット35は、実際の実行金利で計算されます。
ちなみに、2020年8月の「21年以上35年以下の金利」は「1.11％(団信除く)」ですから、他の金融機関に比べて3～4倍も返済比率がやさしくなります。
実際に返済比率を計算してみよう
実際に「返済比率」を計算してみましょう。
5,000万円借入・35年払い・審査金利3.5％・年収800万円の場合
「206,645円/月×12ヶ月」(年間返済額)÷700万円(額面年収)×100≒30％(返済比率)
このケースだと返済比率は「30％」ということになります。
返済比率の上限が「35％」であれば、枠におさまっていると言えます。
しかし、注意が必要なのは、例え返済比率の枠におさまっている場合でも、必ずしも審査に通るという訳ではありません。
同条件で「他での借入」が50万円ある場合
「206,645円/月×12ヶ月+500,000円」(年間返済額)÷700万円(額面年収)×100≒37％(返済比率)
他での借り入れが50万円ある場合には返済比率は「37％」となってしまいました。
「35％」の上限を超えてしまったのです。
このように「他での借入」は返済比率に影響を及ぼすのです。
スマホの支払を滞納してしまった
携帯電話を割賦販売による分割払いで購入して、うっかり支払いを滞納してしまった場合、その履歴が個人信用情報機関のデータに残ってしまい、審査に不利になってしまいます。
このように、個人信用情報機関のデータに登録されてしまうことを「ブラックリストに載る」という言い方をします。
聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
携帯電話の購入は本申込の承認後でも油断大敵
住宅ローンの本申込の審査が承認されて、あとは金消契約と残金決済で住宅ローン実行を残すのみとなった時でも、油断大敵です。
例え、返済比率に余裕がある方でも、金融機関によっては、金消契約や住宅ローンの実行の前に、携帯電話を割賦販売で購入した場合、再審査となるケースがあります。
万が一、再審査で否決されてしまったら、この段階では、もう住宅ローン特約による白紙解約の期日を過ぎてしまっているでしょうから、物件は買えず、さらに売主から違約金、仲介業者からは仲介手数料の支払いを求められてしまいますので注意しましょう。
カーローン等も一緒
これは、携帯電話の割賦販売に限らず、カーローンやクレジットカードによるショッピングで分割払いをした場合も一緒ですので覚えておいて下さい。
返済比率の上限は借入して良い上限ではありません
携帯電話の割賦販売の話とはそれますが、どうしても伝えておきたい事があります。
それは「返済比率の上限額」は「借入して良い上限額」ではありません。
返済比率とは、あくまでも審査の為の項目です。
もし「この返済比率の上限一杯に借りる事」を不動産事業者や金融機関の担当者が提案してきたら、注意が必要です。
あなたにとって、無理のない「借入して良い上限額」は、人や家庭によって様々です。
例え、審査の基準を満たしていたとしても、必ずしも借りて良い額ではないということを覚えておいて下さい。
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