住宅購入時に注意すべき表示変更登記について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時に注意すべき表示変更登記」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時に注意すべき表示変更登記
本日は、住宅購入時に注意すべき表示変更登記について解説していきます。
変更登記について解説する前に、まずは表示登記について簡単に説明しておきましょう。
表示登記とは
表示登記(表題登記)とは、登記記録の表題部にする登記のことで「表示に関する登記」と言います。
不動産の登記記録には、「表題部」「権利部(甲区・乙区)」「共同担保目録」といった記載事項があります。
表題部の記録事項
表題部の記録事項
土地・・・所在，地番，地目（土地の現況），地積（土地の面積）など
建物・・・所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積など （表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。）
マンションなどの区分建物については，その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は，区分建物の甲区，乙区の登記によって公示されます。引用元：法務省ホームページ
上記に記載されている事項を変更する登記が、本日のテーマである「表示変更登記」です。
表示変更が必要な具体例
一部未登記
建物の増築をした際に、増築部分の面積が増えたことを登記していないという状態を「一部未登記」と呼びます。
法律上は、建物の面積が増減した場合には、すぐに登記面積も変更することが義務付けられています。
しかしながら、登記変更をチェックする機関がない為か、たいていは登記されずに放置されてしまうことが多いのです。
私も、過去に売却を依頼された案件で、増築部分の未登記があるケースに遭遇しています。
地目が変更されていない
地目とは、登記簿に記載された「土地の種類」のことを言います。
通常、建物が建築された土地は「宅地」とされるのですが、例えば、建物の建築以前には「山林」だった土地で建物を建築後、登記の地目を変更せずに放置されることがあります。
こちらに関しても、その変更がされていないことが、何処からも指摘がされないまま、放置された状態になってしまうことがあります。
どんな不都合があるのか？
表示変更登記がなされていない状態だと、どんな不都合があるのでしょうか？
問題になるのは、この土地や建物を購入する際に「住宅ローン」を利用する場合です。
金融機関から住宅ローン等の融資を受ける場合には、土地・建物の「現況」と「登記簿」の記載が一致していることが求められる事が多いのです。
結果、取引する段階になって、慌てて「表示変更登記」をすることになるのです。
スムーズにいかないことも
「山林」から「宅地」に変更するような「地目変更」については、あまり大きな問題はありません。
しかし、建物面積を変更する場合には、改めて図面を作成して増築した面積を計算したり、当時の工事会社との契約書等が必要になったりと、色々と面倒なことが発生するのです。
また、工事から時間が経ってしまっていると、必要な書類を紛失してしまったり、手続きがスムーズに進まない場合もあります。
もし検討されている物件の販売チラシに、「一部未登記あり」「地目：山林」といったワードがあった場合には、無事に「表示変更登記」が出来るのかどうか、しっかりと確認した方が良いでしょう。
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