住宅購入の流れをまとめてみました！
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入の流れ」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入の流れ
住宅を購入する際の流れについて、まとめてみましたので参考にして下さい。
買おうと決心してから、入居が完了するまでに、どういう流れになるのかを把握しておくと、行動計画も立てやすく、注意点も見えてきます。
①不動産の基礎知識を身につける
まず一番始めにすることは「希望条件を検討する」と思った方がいらっしゃいましたら、黄色信号です。
希望条件を検討する前に、やるべき重要なこと。
それは「不動産の基礎知識を身につけること」です。
この項目を飛ばしてしまうと、あとで取り返しのつかないことになってしまう可能性が高まります。
騙されている事に気付けない
少し、乱暴な良い方ですが、不動産の基礎知識を身につけていないと、不動産屋の言いなりになってしまう可能性が高まります。
結果、不動産屋にとってのみ都合の良い物件を押し付けられてしまいます。
後から、気付いても取り返しがつかない場合がありますので、必ず「不動産の基礎知識」を身につけましょう。
ほとんどの方が、生涯、不動産屋や住宅メーカーにとってのみ儲かる物件を押し付けられていたことに、気が付かないケースが多いのが現実なのです。
家を買うなら知っておきたい情報セミナー
手前味噌で申し訳ございませんが、弊社が開催している「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」をご受講頂ければ、2時間で「不動産についての基礎知識」が身につきます。
②不動産エージェントを選別する
不動産についての基礎知識を身につけたら、次は自分自身で信頼出来る不動産エージェントを選別しましょう。
絶対に「ただの物件紹介屋」に住宅購入を委ねてはいけません。
100％ではありませんが、ほとんどの物件情報は、不動産事業者間で共有されています。
その為、あなたの利益を第一義とする不動産エージェントを味方につけましょう。
不動産についての正しい基礎知識を身につけていなければ、信頼出来る不動産エージェントを選別する事が出来ません。
バイヤーズエージェントを味方につける
バイヤーズエージェントは、ただの「物件紹介屋」ではありません。
物件のネガティブ情報を含めて、積極的に住宅購入において必要な情報を開示してくれます。
③ライフプランニング・資金計画
信頼出来る不動産エージェントが見つかったら、ライフプランニング・資金計画を行いましょう。
現在の家賃から逆算して住宅ローンの借入額を決めていませんか？
家賃並みだけでは、検討が足りません。
ライフプランニングで、「人生における三大支出」を見える化してから、住宅ローンの借入額を決定しましょう。
④住宅ローン打診
ライフプランニング・資金計画を行なったら、実際に住宅ローン打診を行いましょう。
よくお客様から、まだ物件も決まっていないのに、ローン打診なんて気が早過ぎませんか？とご質問をお受けしますが、このローン打診を後回しにしてしまうと、希望条件に合う物件が見つかっても、買い逃してしまう可能性が高まるのです。
多くの不動産事業者が、事前審査の承認がない場合、物件への購入申込を受けてくれないです。
フラット35を利用する場合には、「本申込の承認」を求められることもあります。
フラット35は、人を見ると言うよりも、物件を見ると言われており、事前審査の段階ですと、確度が低いと見られてしまうのです。
ネットバンクは低金利で魅力的ですが、ネットバンク系の事前審査は、確度が低い為、フラット35同様に物件への申込を受けてくれないこともあります。
正直、ネットバンク系や住宅ローン総合サイトの事前審査は、メールアドレスの収集を目的としていると、私は考えています。
実際に、私も試したことがあるのですが、メールアドレスを登録した結果、メルマガ攻勢が始まり、しまいには検討もしていない「不動産投資の提案」までされる始末でした…
こういったローン打診については、日々、不動産取引を行っている不動産エージェントに事前に相談しておく必要があります。
出来るだけ安い金利・有利な条件で借りましょう
例えば、弊社の場合をご紹介しますと、メガバンク・地銀・フラット35の審査をまとめてお受けし、ある程度、住宅ローンの目検（金利や諸費条件についての確認）をつけておきます。
物件の契約後には、本申込の手続きを行います。
ご要望があればネットバンク系への打診のお手伝い（物件資料等の収集）も同時に行います。
弊社は、例え弊社が直接やり取りが出来ないネットバンク系やその他の金融機関であっても、打診の為のお手伝いを無償で行います。
ローン代行手数料は一切に頂きません。
安くはない仲介手数料を頂くわけですから、なるべく消費者の方の出費は少なくしたいと考えております。
⑤物件探し
住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理して、不動産エージェントと条件についてすり合わせを行ったら、いよいよ物件探しです。
物件探しは、ポータルサイトを利用しても良いですし、便利な不動産テックツールを利用しても良いです。
但し、ポータルサイトに広告掲載をしている不動産事業者に直接問い合わせをしてはいけません。
物件への問い合わせは、必ず事前に自分で選別した不動産エージェントに行いましょう。
直接、ポータルサイト経由で問い合わせをしてしまうと、せっかく選別した不動産エージェントが取引に参加出来ずに、信頼出来る不動産エージェントから購入することが出来なくなってしまいます。
ポータルサイトのネガティブ情報を見える化する
⑥物件の内見
希望条件に合う物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学しに行きましょう。
購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
そして、ここで重要な事は、物件のネガティブ情報についてです。
バイヤーズエージェントは、物件のネガティブ情報を積極的に開示してくれますので、活用しましょう。
⑦建物状況調査・物件の分析・リフォーム見積
具体的に検討したい物件が決まったら、建物状況調査で物件の劣化状況や不具合等を確認しましょう。
また、フラット35を利用する場合は、適合証明書が発行出来るかどうかの確認もする必要があります。
リフォームを行う場合は、見積をとることも忘れてはいけません。
中古マンションの場合は、管理状態の分析も必ず行いましょう。
「マンションは管理を買うもの」という格言もあるくらいです。
⑧物件への申込
建物状況調査で物件の不具合等を確認、物件のネガティブ要素を含めた物件の分析を行って、購入する物件が決まったら、いよいよ物件への申込です。
申込時には、価格交渉も行いましょう。
価格交渉は、物件への申込が前提となります。
買付証明書に希望金額を記入しなければ、価格交渉を行う事は出来ません。
住宅ローンの事前審査を別の物件で行っている場合には、住宅ローン打診先に物件変更の手続きを行う必要がありますので、不動産エージェントに指示を仰ぎましょう。
⑨重要事項説明書の確認
物件への申込を行い、価格や諸条件がまとまったら、重要事項説明書の確認を行いましょう。
重要事項説明書には、物件の様々な情報や取引の注意点が記載されています。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法に基づき契約前に借主・買主に対して契約上の重要な事項を説明する為に交付する書面が「重要事項説明書」です。
⑩売買契約の締結
重要事項説明書の確認が済んだら、売買契約の締結を行います。
一般的には、重要事項説明書の確認と同日に売買契約の締結を行います。
売買契約書を確認して、不動産取引の取り決めを確認しましょう。
一般的には、売買契約時に、物件価格の「5～10％」程度の手付金を支払います。
⑪住宅ローンの契約
住宅ローンを利用して住宅購入をする場合には、売買契約後に、住宅ローンの本申込を行い、承認をもらう必要があります。
この本承認がおりたら、金融機関と金銭消費貸借契約書と締結します。
万が一、住宅ローンの本承認がおりない場合には、住宅ローン特約期日内であれば、売買契約を白紙解約とすることが出来ます。
必ず、この期日については把握しておくようにしましょう。
⑫残金決済・物件引渡
金融機関との契約が完了し、売主側の引き渡しの準備が整ったら、残代金を支払います。
同時に、売主から物件の引渡を受けて、不動産の登記手続を行います。
その後、リフォームを行う場合は、工事が完了次第、引越して入居となります。
まとめ
いかがだったでしょうか？
弊社が普段ご案内している住宅購入の流れを解説してきました。
実際には、各項目ごとに細かいステップがありますので、信頼出来る不動産エージェントにサポートしてもらいながら、円滑に進めていきましょう。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
もっと詳しく知りたい方はこちらから
ご相談はこちらから
【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー
高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。
・正しい予算の考え方
・住宅ローン金利の選び方
・ライフプランニング・資金計画の重要性
【売り込み一切なし！情報満載で売り込む暇がそもそもありません】
江戸川不動産情報館のセミナーは、不動産購入を「目的」ではなく「手段」にするセミナーです。セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。
【セミナーでお話しする内容】
「貯蓄になる家？負債になる家？」「不動産の資産価値とは？」
「生き残る街？捨てられる街？」「買ってはいけない物件」
「バイヤーズエージェントって何者？」「不動産の買い時はいつ？」
「家余り 人口減少時代の家探し」
「不動産業界の仕組み」
「不動産営業マンの思考」
「不動産事業者の大好きな儲かる物件とは？」
「購入予算の考え方」「金利の選び方」
and more