耐震改修済の旧耐震マンション内見レポート
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「耐震改修済の旧耐震マンション内見レポート」です。
参考にして下さい。
目次
耐震改修済の旧耐震マンションを内見
江戸川不動産情報館が加盟しておりますリニュアル仲介の本部所属エージェントが、耐震改修済の旧耐震マンションをご案内しました。
その模様をお届け致します。
マンションの概要
- 築51年
- 駅徒歩1分
- 総戸数約70戸
- 約7000万円の費用を費やして耐震改修工事済み
⇒販売図面には、新耐震基準に適合する書面あり
（つまり、旧耐震のマンションでもローン減税の対象になる）
始発駅徒歩１分の立地、耐震改修工事済み、室内は売主様がスケルトンからのリフォームを施しているとのこと。
それでは、耐震改修の様子を確認してみましょう。
耐震改修済旧耐震マンションの外観の様子
こちらのマンションは、外付け鉄骨補強での耐震改修が行われているようでした。
建物の外側に鉄骨等を増設することにより耐震補強をする手法です。
既設の壁やサッシの解体が少なく済むのが特徴です。
旧耐震マンションの耐震化のコスト障壁
国交省発表のデータによりますと、旧耐震設計のマンションは、昭和58年までに建てられた約128万7000戸が対象になります。
旧耐震マンションは、耐震改修にかかわる大きなコスト障壁があります。
耐震化を行う為には、まず耐震診断が必要です。
その費用は、三次診断＋補強設計まで行い、補強計画コンサル業務に耐震改修設計業務・耐震改修基本設計・実施設計業務等々、数百万では収まらないケースが多いと言われています。
今回、ご案内したマンションも上記コンサル＋設計費用で、約2000万円近くの費用がかかっている模様でした。
マンションは管理状況と修繕計画の確認が絶対条件
今回ご案内に行ったお客様は、室内の間取りの広さ、使い勝手、その他の条件で購入には至らなかったそうです。
マンションの購入を検討される場合は、必ずそのマンションの管理状況と修繕計画の資料を確認しましょう。
今回の旧耐震マンションも資料を取り寄せて、長期修繕計画書・議事録等を分析したところ、耐震改修工事を実施するために、借入を行っていました。
お金がないから耐震改修工事をしないというよりは、借入をおこし、きちんと耐震改修工事を行っているため、居住者の安全面ではすごく良いことだと思います。
それに伴い長期修繕計画の見直し、修繕積立金の改定もきちんと行っていました。
そういった意味では、管理組合もきちんとしているという印象です。
（実際マンションを内見に行っても、管理が行き届いている印象でした。）
将来の建て替えも検討
また今回の物件では、始発駅徒歩１分という好立地を生かして、将来の建て替え等の議論も出ていました。
マンションの建て替え委員会を立ち上げて、ディベロッパーの協力のもとに検討を進めています。
単独の建て替えは、既存の建物より規模が大きくならず、各戸の負担も大きくなってしまう為、近隣を巻き込んだプランで検討しているとのことです。
まとめ
江戸川不動産情報館では、基本的には旧耐震マンションは安全面からもお勧めはしておりません。
しかしながら、今回の旧耐震マンションのようにきちんと耐震改修工事を行っていて、新耐震基準に適合していたり、管理組合がしっかりと運営されている、まだ未確定ではありますが建て替える価値があり議論が始まっている、さらに立地が好条件ということであれば、考え方によっては検討されても良いかもしれません。
ただし、将来の建て替えを目的に購入することは、お勧め出来ません。
共同住宅であるマンションの建て替えの合意形成は容易ではないからです。
建て替えが実際に実行するまでに、相当の期間がかかる場合がほとんどですのでその点は注意しておいた方が良いでしょう。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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