ネットバンク系住宅ローンの注意点とは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「ネットバンク系住宅ローン」についてです。
参考にして下さい。
目次
ネットバンク系住宅ローンの注意点
住宅ローンは、高額な金額を借入することになりますので、利息がなるべく少なくなるように出来るだけ低い金利が良いですよね。
不動産事業者経由や店舗型金融機関の窓口で申込むよりも、ネットバンク系の住宅ローンの方が低金利で借入する事が出来ます。
窓口ですと、保証料一括型であれば「0.475％~0.7％」くらいでしょうか、それがネットバンク系なら「0.4％」を切る金利で借りられたりします。
これは非常に魅力的ですよね。
何故、ネットバンク系の住宅ローンの金利はここまで低金利なのかと言いますと、店舗がない・窓口対応がないといった理由でコストが削減出来ているからです。
しかしながら、ネットバンク系の住宅ローンを利用する場合には注意が必要です。
- 事前審査の確度が低い
- 住宅ローン特約の期日に要注意
- 無理のない資金計画
それぞれの項目について解説していきましょう。
後半では、住宅ローンの用意周到な打診の仕方についてもレクチャーしております。
事前審査の確度が低い
ネットバンク系の住宅ローンは、一般的に事前審査の確度が低いと言われています。
事前審査の承認がおりたものの、本審査の段階で否認されてしまう。
ネットバンク系の住宅ローンは、融資担当者と直接やりとりをして、個別の事情を踏まえての審査という方法ではありません。
決まったルールがあり、それに該当するかどうかで判断されます。
例えば、うっかり既存の借入の申告をしていなかった。
窓口であれば「申し込みの際に、既存借入はないということでよろしいでしょうか？」と確認されます。
全てネットで完結出来てしまうのはとても便利ですが、住宅ローンに慣れていない消費者からすれば、申告漏れが起きてしまう可能性が高いとも言えます。
結果、事前審査は簡易審査である為、承認がおりたものの、本審査では否認といった事態が起きてしまいます。
その他にも、そもそも年収の条件が厳しいといったこともあるようです。
こういった事から、ネットバンク系住宅ローンは、店舗型の金融機関と比較すると審査が厳しくなる傾向にあるようです。
住宅ローン特約の期日に要注意
住宅ローン特約とは、住宅ローンの本審査の承認が得られず、残代金が支払えない場合には、売買契約を白紙解約する事が出来るという特約です。
ネットバンク系住宅ローンを利用する場合には、この特約期日について注意が必要です。
ネットバンク系住宅ローンの場合、不動産事業者の担当者が金融機関と直接やり取りする事が出来ません。
そうなると、期日管理が甘い担当者で住宅ローンについてのフォローがしっかりと出来ていない場合、住宅ローンの手配を全てお客様任せにしてしまうと、気がついたらローン特約期日を過ぎてしまっていたという事態に陥ることがあります。
それでは期日を過ぎてしまった場合、どうなってしまうのでしょうか？
手付解除
まだ手付解除期日の前であれば、買主は手付金を放棄すれば、契約を解除する事が出来ます。
この場合、買主の自己都合による解除となりますので、仲介業者から正規の仲介手数料を請求されることになります。
注意しなければならないのは、この手付解除の期日です。
一般的には、手付解除期日は、契約後1~2週間で設定されます。
その為、住宅ローン特約の期日よりも前にその期日が過ぎてしまっていることが多いです。
手付解除の期日・住宅ローン特約の期日は、しっかりと把握しておかないと取返しのつかないことになるわけです。
違約金の支払い
手付解除期日と住宅ローン特約の期日を過ぎてしまっている場合には、違約金を支払って契約解除をすることになります。
違約金のパーセンテージは、一般的に「10~30％」の間です。
仮に5,000万円の物件なら「500~1500万円」が違約金となります。
夢のマイホームが手に入らず、さらには仲介手数料の支払い、違約金の支払いといった最悪のケースにならないように、しっかりと契約の期日管理を行いましょう。
無理のない資金計画
そもそもネットバンク系の変動金利でなければ成立しないという資金計画はとても危険です。
なぜなら、変動金利には金利上昇リスクがあり、将来もし金利が上昇した場合、生活が破綻する可能性があるからです。
住宅ローン用意周到な打診の仕方
出来るだけ良い条件の金融機関を選択したい。
その為には、用意周到な準備が必要です。
ここでは、私が実際の実務でご案内している金融機関への打診の仕方をご紹介しましょう。
「住宅ローン特約」の期限を意識しつつ、滞りなく進めていくことが重要です。
ステップは下記の通りです。
- 住宅ローンについて学ぶ
- ライフプランニング・資金計画
- 物件確定前に住宅ローン事前審査を通す
- 売買契約を締結したら住宅ローン本審査を通す
- 低金利のネットバンク系にチャレンジ（4.と同時進行）
住宅ローンについて学ぶ
まずは住宅ローンについて学ぶことが大切です。
孫武が書いた孫子の一節で「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」ということわざがあります。
わかりやすく現代語にすれば、「敵のことを知り自分のことを知れば、負けない戦い方が出来る」という意味です。
住宅ローンについて学ぶことは「彼(敵)を知ること」なのです。
消費者は、日常的に住宅ローンと触れていない方がほとんどです。
結果、知識がない消費者は、ちょっと言い方が悪いですが、不動産事業者や金融機関の「言いなり」で住宅ローンの商品を選択してしまう事が多いのです。
住宅ローン選びで後悔しない為には、下記のような項目を自分でも理解しておく必要があります。
- 金利の決まり方
- 金利の種類（変動型・固定期間選択型・全期間固定型）
- 変動金利の5年・125％ルールについて
- 自分に合っている金利の選び方
- 団体信用生命保険に加入すべきかどうか
住宅ローンの基礎知識を知った上で、住宅ローンの商品を選びましょう。
手前味噌で恐縮ですが、弊社のWEBセミナーでは上記のような項目を学ぶ事が出来ますので、ご興味のある方はご受講下さいませ。
ライフプランニング・資金計画
住宅ローンについての基礎知識を身につけたら、次のステップは「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」で言うところの「己を知れば」を実践していきます。
自分たちのライフスタイル・ライフイベントを検討し、ライフプランニング・資金計画を行いましょう。
人生の三大支出である「住宅支出」「教育支出」「老後支出」を見える化した上で、住宅購入の予算を算出することが、無理のない住宅ローンを組み上で重要な事です。
よく不動産広告に書かれているキャッチコピー「家賃並み」という言葉に踊らされてはいけません。
これらの広告の返済例は、初期費用が加算されていなかったり、住宅ローン以外のランニングコスト（税金・管理費・修繕費・損害保険料等）を除いた金額が提示されているに過ぎないのです。
物件確定前に住宅ローン事前審査を通す
弊社では、住宅ローンの事前審査は、物件選びの前に行うことを推奨しています。
そもそも申込が出来ない
住宅ローン事前審査の承認がない段階では、そもそも申込自体を受けてもらえない事が多いからです。
条件に合う物件が見つかってから初めて住宅ローン事前審査を行う場合、審査中に他者に先を越されてしまう可能性があります。
そんな悔しい思いをしない為にも、住宅ローン事前審査は、物件選びの前に行うことをお勧めします。
価格交渉が出来ない
さらに、住宅ローン事前審査の承認がないと価格交渉もしづらいです。
もし、自分が売主の立場であったら、買えるかどうかわからない方の「価格交渉」に応じますか？
労力が水の泡
仮に、契約が出来たとしても、その後、ローン本承認が通らなかった場合は解約となり、今までの労力が水の泡となってしまいます。
※ 補足として、フラット35やネットバンク系の事前審査ですと精度が低く本審査時に否認される可能性がある為、物件への申込を受けてもらえない事が多いですので注意しましょう。
売買契約を締結したら住宅ローン本審査を通す
物件への申込を行い、売主側との交渉が纏まったら、いよいよ売買契約の締結となります。
売買契約が完了したら、次は住宅ローンの本承認を通す必要があります。
本承認がなければ、住宅ローンは実行されません。
低金利のネットバンク系にチャレンジ
売買契約前に事前審査を通しておいた金融機関で本審査を行うのと同時進行で、低金利が魅力のネットバンク系にチャレンジしましょう。
但し、注意点があります。
金利だけではない比較項目
住宅ローンを選ぶ上で、比較しなければならない項目は金利だけではありません。
事務手数料・融資手数料・保証料等のパーセンテージにも着目して比較する必要があります。
融資実行時に一括払いなのか、金利に上乗せするのか、金融機関によってことなりますので注意しましょう。
融資手数料や保証料は、借入額×〇％といった算出方法であることが多いです。
例）5,000万円(借入額)×2％×1.1(消費税)＝110万円
ネットバンク系の審査は消費者の自己責任
前述しました通り、ネットバンク系の住宅ローンは、不動産事業者が金融機関と直接やり取り出来ませんので、消費者自身が自ら手続きを行う必要があります。
ネットバンク系で本承認がおりたら、元々本審査を行っている金融機関と条件(金利・諸費用の％)を改めて比較して、より良い条件で組める金融機関を選択しましょう。
ネットバンク系で承認がおりなかった場合は、元々審査しておいた金融機関で借入することになります。
ネットバンク系ではない金融機関への打診は、物件確定前に行っても良いですし、売買契約後に行うのであれば、ネットバンク系と同様に売買契約後に速やかに手続きを行う必要があります。
物件確定前に、ローン事前審査の打診を複数の金融機関で行うことも可能です。
本承認がおりたからといって、その金融機関で必ず住宅ローンを組む必要はありません。
本承認がおりた中で、条件が一番良い金融機関を選択すれば良いのです。
住宅ローン特約は万能ではない
補足として、ネットバンク系で審査が通らなかったから、住宅ローン特約を使って白紙解約にしたいと言っても、他の住宅ローンの本承認がおりている場合には、白紙解約には出来ませんので注意しましょう。
希望の金融機関や金利条件を契約書に明記しておき、その条件に当てはまらない場合には、住宅ローン特約を使って白紙解約にすることが出来るように取り決めをしておくことも可能ですので、事前に不動産仲介業者に相談することをお勧め致します。
しかしながら、相手(売主様・売主側の仲介業者)のあることですので、必ずしも自分にとってのみ有利な条件は通らないことが多いです。
江戸川不動産情報館はネットバンクの打診をお手伝い可能
弊社は、2022年1月より、住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・ソニー銀行の窓口担当者と連携がとれることになりましたので、ローン打診の手配はお任せください。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
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