住宅ローン事前審査 銀行の確認事項とは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅ローン事前審査 銀行の確認事項」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローン事前審査 銀行は何を見ている？
住宅を購入する際に、現金一括ではない方は「住宅ローン」を利用することになります。
住宅ローンの審査には、事前審査と本審査があります。
本日は事前審査の段階で銀行が何を確認しているのかについて解説していきましょう。
住宅ローン事前審査の確認事項
住宅ローン事前審査の主な確認事項は下記の通りです。
- 年収
- 職業、勤務先、勤続年数
- 個人信用情報、既存借入状況
それぞれについて解説していきましょう。
年収
会社員※であれば源泉徴収票、個人事業主であれば確定申告書、会社役員※であれば源泉徴収票＋法人決算書を提出します。
※確定申告をされている方は確定申告書の提出が必要です。
会社員を例にしますと、勤務先から発行される源泉徴収票から年収を確認します。
さらに、源泉徴収票には勤務先と本人の住所が記載されていますので、そうしたことを総合的に確認しています。
但し、源泉徴収票を銀行は完全には信用していません。
何故なら、源泉徴収票は、勤務先が発行している非公式な書面ですから、例えばの話、偽造しようと思えば、いくらでも出来る可能性があるからです。
昔は、勤務先の上司が、実際の年収は300万だけど、500万ぐらいと記載して、銀行への印象を良くしておく、なんてことが珍しくなかったのです。
実際に私もそんな会話を会社員時代に聞いたことがあります^^;
その為、本審査のタイミングで、年収については、役所が発行している書類（住民税決定通知書や課税証明書）と源泉徴収票を照らし合わせて数字が合っているかの確認を取っています。
ちなみに、源泉徴収票で年収が400万円を下回っていますと、返済比率の上限が低くなる事が多いです。
年収が300万円以下になると、銀行は正社員ではなくパート社員かもしれないと考えます。
その場合は、直近の給与明細書３か月分を要求したりします。
給与明細書の基本給を確認して、毎月安定した収入を得ているかどうかを見るわけです。
例えば、そこに歩合給が含まれている場合には、歩合給は不安定要素である為、その部分の給与は2～3割減として計算したりすることもあります。
職業・勤務先・勤続年数
借入希望者の職業・勤務先を銀行は重要視します。
一般的に銀行の評価が高いのが、公務員・一部上場企業・士業といった職業・勤務先です。
反対に会社役員や個人事業主に対しては、収入が不安定であると判断されて、審査基準が厳しくなることが多いです。
勤務先と勤続年数は、保険証を見て確認をとります。
会社員の場合ですと健康保険、個人事業主の場合は国民健康保険です。
健康保険の場合には、まずその組合を見ます。
そして「資格取得日」から「勤続年数」を確認します。
勤続年数は、借入申込書に自己申告で記入して提出しますので、申告に間違いがないかを保険証で確認します。
通常は、保険証の資格取得日と入社日は一致しているのですが、会社側の事情で社名が変わったとか、健康保険組合をやめたというようなことがあると、この日付が合わないことがあります。
そのような場合には、理由の説明が求められます。
保険証からは、本当にそこの会社に正社員として勤務しているのかどうかも見ています。
勤務先として申告した会社の健康保険組合に加入していない場合は、パート・アルバイト・派遣社員等と判断されます。
逆にパートや派遣社員でも、その会社の健康保険組合に加入していれば、正社員と同じ扱いになることもあります。
ただし、事前審査申込書には、就業状況や役職等の記載項目があるため、事実のままに申告しましょう。
個人信用情報・既存借入状況
個人信用情報と既存借入状況の申告を確認して、年収と総合的に審査を行い、借入希望金額についての審査を行います。
個人信用情報では、今までに支払いの延滞がなかったどうか、ブラックリストに載っていないか、申告された既存借入状況との整合性について確認を行います。
延滞が多い、ブラックリストに載っている場合は、審査は否決となる事が多いです。
既存借入状況については、個人信用情報へ反映されるまでタイムラグがありますので、提出書類として、既存借入先から発行された明細の提出を求められます。
最近では、ネット上で確認出来る場合は、スクリーンショットの提出でも対応してくれることも多くなってきました。
まとめ
住宅ローン事前審査で確認される事項をお伝えしましたが、転職したて、既存借入がある、パート社員である、収入合算希望、住宅ローンの審査に不安がある方は、早めに住宅ローン事前審査を行いましょう。
事前審査が無事に承認していても、100％ローンが大丈夫という訳ではありません。
本審査では、購入希望物件の担保評価、借入希望者の健康状態(団体信用生命保険)についての審査が追加されいます。
特殊な物件の場合や健康状態に不安がある方は、事前審査ではなく本審査を早めに行うことをお勧め致します。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
オンラインで不動産エージェントとWEB作戦会議をしてみませんか？
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
もっと詳しく知りたい方はこちらから
ご相談はこちらから
【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー
高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。
・正しい予算の考え方
・住宅ローン金利の選び方
・ライフプランニング・資金計画の重要性
【売り込み一切なし！情報満載で売り込む暇がそもそもありません】
江戸川不動産情報館のセミナーは、不動産購入を「目的」ではなく「手段」にするセミナーです。セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。
【セミナーでお話しする内容】
「貯蓄になる家？負債になる家？」「不動産の資産価値とは？」
「生き残る街？捨てられる街？」「買ってはいけない物件」
「バイヤーズエージェントって何者？」「不動産の買い時はいつ？」
「家余り 人口減少時代の家探し」
「不動産業界の仕組み」
「不動産営業マンの思考」
「不動産事業者の大好きな儲かる物件とは？」
「購入予算の考え方」「金利の選び方」
and more