中古マンション 資産価値のポイントとは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「中古マンション・資産価値のポイント」についてです。
参考にして下さい。
目次
中古マンション 不動産エージェントはどこを見る？
前回は、新築マンションを検討される方向けの資産価値という観点から注意すべきポイントについて解説致しましたので、今回は、中古マンションを検討される方向けのポイントについて解説をしていきます。
項目は下記の通りです。
- 管理状況
- 駅からの距離
- 環境・雰囲気
- 資金計画
- 建築時期
- 地域の将来性・開発計画
- 共用部
- 間取り
- 災害リスク
それぞれの項目について解説していきましょう。
管理状況
マンションは「管理を買うこと」という格言があるくらい、マンションの管理状況の分析は重要な要素です。
中古マンションの管理状況の分析を行う際の確認事項は下記の通りです。
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画
- 直近の大規模修繕工事の内容
- 管理組合・総会議事録(直近3年分)※
- スラブ内配管か否か二重床か否か
弊社は、上記の項目を必ず売買契約当日ではなく、買付申込書をご記入頂く段階で、分析の上、ご説明するようにしております。
※総会議事録の開示は、その他の事項に比べてハードルが高いですが、なるべく売買契約の前日までには取得して共有しております。
都合の悪いものは言われなければ開示しない業者が多すぎる
しかしながら、多くの不動産事業者は、言われなければ前述した情報を開示しないことが当たり前となっておりますのでご注意下さい。
なぜ、言われなければ開示しないのでしょうか？
答えは簡単です。
開示したら購入を見送られてしまう可能性があるからです。
都合の悪いことは、契約当日にサラッと説明しておわりにしたい。
契約が流れてしまえば、ノルマが達成出来ないという考え方というわけです。
契約当日に、不動産取引に慣れていない消費者が、緊張感のある中、売主様や売主様側の仲介業者・買主様側の仲介業者が一堂に会する状態で、その場でネガティブ要素を冷静に判断することは困難です。
結果、後で大きなクレームとなることも多いです。
言った言わない、説明責任の有無等が争点となり、泥沼の水掛け論が始まります。
そうならないように、遅くても売買契約の前日までに、前述した項目の分析を不動産事業者に依頼しましょう。
なかには、管理状態の分析が出来ない、そもそも分析という発想がない不動産事業者も多いですのでご注意下さい。
そして、もし許容できないネガティブな要素があれば、勇気ある撤退を選択しましょう。
旧耐震マンション
旧耐震マンション（1981年5月末以前に建築確認を取得）の場合には、耐震診断の有無、耐震補強工事、建替えの検討状況等も追加で確認しましょう。
AI査定でマンションのランニングコストを判定
弊社、江戸川不動産情報館では、管理費や修繕積立金が適正であるかどうかの一定の目安を自動で判定出来る「SelFin（セルフィン）」という無料でご利用頂けるWEBツールをご提供していますので、ご活用下さいませ。
駅からの距離
コロナ禍によるテレワークの普及で、駅から遠い物件や郊外の物件への関心も高まっています。
郊外へ移住する場合や駅が遠い物件を購入した場合、数年後にコロナ前の通勤スタイルに戻る可能性があることを考えておく必要があります。
その為、不動産は、簡単に貸せたり・売れたり出来るような資産価値の高い立地をご検討いただく事をお勧め致します。
中古マンションを購入するときは、駅からの距離はとても重要なのです。
目安としては、駅徒歩10分以内。
出来れば徒歩7分、予算が許せば徒歩5分以内が理想です。
勿論、ケースバイケースで、徒歩10分超でも、資産価値が維持しやすい物件もありますので、最終的には個別に検討する必要があります。
環境・雰囲気
中古マンションを購入する際には、周辺環境も必ず確認しましょう。
例えば、マンションの周辺に空き地があるような場合は、今後、大規模な建物が建設される予定があるかどうかを事前に把握しておきたいものです。
マンションからの公園・病院・お店へのアクセス必ずチェックしたいポイントです。
お子様の学校の事も事前に把握される方が多いかと思います。
また、中古マンション購入時には、どのような世代の方が多く住むマンションかを確認しておくこと事をお勧めします。
近隣世帯との関係は、最もトラブルになりやすく、マンションを購入する際には上下左右の部屋にどのような方が住んでいるかは可能な範囲で調べておきたいポイントです。
近所の都市計画・開発計画などは、事前に必ずご確認下さい。
ちなみに、周辺環境は、昼間だけではなく、夜の雰囲気も必ずチェックして頂きたいポイントです。
具体的な資産価値が維持しやすい場所の判断材料は下記の通りです。
資産価値が維持しやすい場所の判断材料
- 都道府県庁・警察本部・人口10万人以上の市役所から徒歩10分圏内
- 徒歩10分圏内に以下の施設がある。
・コンビニエンスストアが3件以上
・小児科2件以上
・幼稚園・保育園2件以上
※調べ方：Google mapで200mスケールにして、購入検討物件を中心に上記施設を検索する。
資金計画
新築マンションと同様に中古マンションも、人気マンションの場合、高騰している状況である為、今後の値下がりリスクも考慮する必要があります。
また、中古マンションを売りに出す際に、修繕積立金の値上げを理由に判断される方もいらっしゃる為、購入後のランニングコストをしっかりと把握するようにしましょう。
そして、毎月の支払のなかで大きな割合を占めるであろう住宅ローンについては、「家賃並み」という視点だけではなく、変動金利や長期固定金利等の商品のメリットデメリットを十分に比較検討した上でご判断下さい。
購入後のランニングコストには、住宅ローンの他、下記の項目がありますので予め情報取集をするようにしましょう。
- 管理費
- 修繕積立金（共用部・管理組合へ支払う）
- 専有部分用の修繕積立金
- 税金（固定資産税・都市計画税）
- 損害保険料（火災保険・地震保険）
資金計画だけではなく、ライフプランニングも行うことを推奨致します。
建築時期
1981年（昭和56年）5月末以前に建築確認を取得した物件は「旧耐震基準」です。
新耐震基準へ適合させる為の耐震補強工事をおこなっているかどうかも必ず確認しましょう。
建築確認は、工事の前に取得されますので、建築年が1981年（昭和56年）6月以降だから安心とは限りません。
建築確認日が不明な場合は、建築年が1983年（昭和58年）4月以降かが一つの目安となります。
地域の将来性・開発計画
周辺環境や雰囲気だけでなく、データで地域の現状や将来性を探ってみることも忘れないで下さい。
また、「事故物件」かどうかもしっかりと確認しておく必要があります。
その際には「大島てる」というサイトを参考にしてみても良いでしょう。
共用部
マンションは、自分たちが居住する専有部ばかりに気を取られていると、後悔する事もございます。
中古マンションを購入する際には、エントランス・ゴミ捨て場・駐輪場などのマンションの共用部分の清掃が行き届いているかのチェックは欠かせません。
清掃状況等は、マンションの資産価値に影響することもあり、住民が主体的に清潔な状態の維持に関わっていることが理想です。
また、掲示板に貼られている掲示物の更新状況も確認してみましょう。
間取り
中古マンションを購入する際に、奇抜なリノベーションを行うことは避けて下さい。
何故なら、将来、自分自身が住み替えで売却をする際に、次の買い手が付きづらいケースが多々あるからです。
良くある失敗例として、単身の方で、自分にとってのみの理想を追求して、２LDKを１LDKにしてしまった結果、売却時には需要が少なく、販売活動はスムーズにいかず、買い叩かれてしまったというケースもあります。
そのため、将来売却をすることを前提としてマンション購入やリフォーム・リノベーションを行うようにしましょう。
自分にとってのみ「100点満点」よりも、多くの人にとって「70点」の方が、資産価値が維持しやすい物件となります。
受け入れられやすい間取りとなっているかは、大事な要素なのです。
勿論、将来の資産価値の損得勘定よりも、自分の理想を追求したいという場合は、その限りではありません。
災害リスク
近年、地震・台風・集中豪雨等の大規模な自然災害が目立つなか、マンション選びの見逃せない要素として「災害リスク」があります。
海や川などが近くにあるか、地盤はどうか等については、ハザードマップのチェックと、過去にどのような被災歴があったかの確認が必要です。
2019年10月の台風19号で、川崎市中原区の４７階建てタワーマンション「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」は浸水による全棟停電に見舞われました。
電気も水道もエレベーターも長期間使えず、「まるで陸の孤島だった」と振り返る居住者も多かったようです。
その為、マンションだからといって、水害リスクに対して絶対に安心という事はありませんので、事前に検討エリアの災害リスクをチェックしておくようにしましょう。
参考サイト「ハザードマップポータルサイト」
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
オンラインで不動産エージェントとWEB作戦会議をしてみませんか？
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
もっと詳しく知りたい方はこちらから
ご相談はこちらから
【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー
高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。
・正しい予算の考え方
・住宅ローン金利の選び方
・ライフプランニング・資金計画の重要性
【売り込み一切なし！情報満載で売り込む暇がそもそもありません】
江戸川不動産情報館のセミナーは、不動産購入を「目的」ではなく「手段」にするセミナーです。セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。
【セミナーでお話しする内容】
「貯蓄になる家？負債になる家？」「不動産の資産価値とは？」
「生き残る街？捨てられる街？」「買ってはいけない物件」
「バイヤーズエージェントって何者？」「不動産の買い時はいつ？」
「家余り 人口減少時代の家探し」
「不動産業界の仕組み」
「不動産営業マンの思考」
「不動産事業者の大好きな儲かる物件とは？」
「購入予算の考え方」「金利の選び方」
and more