任意売却物件の注意点とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「任意売却物件の注意点」についてです。
参考にして下さい。
目次
任意売却物件の注意点 仮登記にご用心
購入を検討している物件に「差押」の登記が設定されている場合、その取引は一般的に「任意売却案件」と呼ばれます。
そもそも「差押登記」とは、売主に何か返済すべき借金等の債務があり、その債務の返済が滞ったために、債権者がしびれを切らし、強制的に取り立てを開始した、という状況を意味します。
例えば、住宅ローンの返済が滞ったケースや、固定資産税・住民税・相続税等の税金の支払いが滞ったケースです。
しかしながら、返済期限を少し延滞したぐらいでは、すぐには差押登記とはなりません。
差押登記の設定まで行われているということは、返済期限が過ぎて、何度か督促を受けたうえで、それでも支払が出来ていない、ということを意味しています。
買主側が注意すべき事項
売主側の資産状況や信用状況に、非常に問題があるケースですので、買主側は取引を行う際には、慎重に進めていく必要があります。
注意事項は下記の通りです。
- 債務状況
- 新たな差押
- 価格交渉は難しい
- 取引のタイムスケジュール
それぞれの項目について解説していきましょう。
債務状況
売主側が清算しなければならない債務の状況を確認する。
差押の理由となった未払いの債務(借金)について、貸主・残債・返済方法等を確認します。
- 債務(借金)は、住宅ローンなのか、税金なのか、別のものか。
- 残債・利息・延滞金がどれくらいあるのか。
- 債務の清算時の支払方法は、振込か持参か
等々も確認します。
あわせて、マンションであれば「管理費・修繕積立金」、税金関係は「固定資産税・都市計画税・住民税」の滞納などもないかの確認も必要です。
新たな差押
売主の信用状況に懸念がある場合には、ある程度、定期的に登記情報を確認する必要があります。
取引の直前になって、別の差押登記が追加されてしまう、といった事態も想定されるからです。
売買契約当日、その後も定期的な取引状況のタイムリーな監視が必要です。
価格交渉は難しい
任意売却物件の場合、債権者への借金返済がメインの理由になりますので、売買価格の決定権が売主にはありません。
債権者側の「〇〇万円以上で売ってくれいないと困る」という最低ラインが決められてしまっているからです。
借金の返済が出来ないと差押登記を抹消することが出来ません。
そうなると、所有者の名義を買主側に移転購入することが出来ません。
その為、価格交渉についてはあまり期待しない方が良いでしょう。
ちなみに、任意売却物件は、早期売却を目指す為、そもそも相場よりも低い価格設定がされていることが一般的です。
取引のタイムスケジュール
あわせて注意したいのが、取引のタイムスケジュールです。
差押登記が設定されている物件は、期日があまりないケースが多く、時間が経過すると競売手続きに進んでしまいます。
そうなると通常の売買契約では、購入することが出来なくなり、裁判所を通した競売手続きになってしまいます。
住宅ローンの利用についても、支障が出てしまうケースがありますので、もし任意売却物件を検討候補とする場合には、物件調査から契約手続きまでをスピード感を持ってスムーズに進めていくことが必要となります。
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この記事を書いた不動産エージェント
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