売買契約が無効!売主の意思能力に要注意!?

売主の意思能力に要注意!

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「売主の意思能力」についてです。

参考にして下さい。

売主に意思能力がない売買契約は無効

不動産を売却する理由には、いくつかのパターンがあります。

具体的に言いますと、転勤・住み替え・離婚等がありますが、所有者野方がご高齢になりますと「施設へ入居するため」という理由もでてきます。

そんな場合に注意したいのは、所有者(売主様)の意思能力(判断能力)についてです。

正常な判断能力があるかどうか

例えば、所有者が認知症のため、正常な判断能力を失ってしまっている状態ですと、その方と不動産の売買契約を結んだとしても無効となります。

いくら契約書に本人が署名捺印したとしても、契約自体が無効となってしまうのです。

わかりやすい事例ですと、ご本人が認知症であるため、代わりに息子さんが代理人となり売買契約を勝手に締結してしまう、しかしながら、その後に娘さんが契約の無効を主張して裁判を起こした、というようなこともよく聞く事例と言えます。

所有者のかかりつけ医の診断書を証拠として提出されてしまえば、裁判所にて本人の意思能力(判断能力)に問題があったことが認定されます。

結果、契約自体が無効と認められてしまうことになるでしょう。

成年後見人の選任が必要

本人に意思能力がない場合は、成年後見人の選任が必要となります。

家庭裁判所に本人に代わって契約を結ぶことができる代理人「成年後見人」を選任してもらう必要があるのです。

さらに、売却する不動産がもともと居住していた家の場合には、「居住用不動産の売却許可」も取得する必要があります。

これらの手続きを全て行うとなると、準備から申立、成年後見人の選任、売却許可まで早くても3~4か月かかります。

場合によっては半年以上かかるケースもあります。

不自然な売主側の態度には気を付けよう

通常、意思能力(判断能力)のない売主の不動産売却は、前述したようなステップを踏み、準備が済んだうえで売り出しがスタートするはずですので、買主側で気にすることではありません。

しかしながら、売買契約時に売主側の会話がスムーズにいかない、代理人の態度が不自然で、代理の理由が釈然としないようなケースには注意が必要かもしれません。

今後、電子契約が増えてくると、上記のような不自然な場合を確認するのが難しくなりそうです。

代理人の本人確認等を怠らないように注意しましょう。

委任状や印鑑証明書の確認は勿論のこと、売主様の本人確認資料の提示も求めた方が良いでしょう。

もし、所有者がご高齢の場合は、仲介業者の担当者に判断能力について念押しした方が良いでしょう。


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