旧耐震マンション 知っておきたい建て替え問題

旧耐震マンション知っておきたい建て替え問題

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館コンノヒデキです。

本日のテーマは「旧耐震マンション・知っておきたい建て替え問題」です。

参考にして下さい。

旧耐震マンションの建て替え問題

旧耐震マンションはどれくらいあるのか!?

2019年(令和元年)末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅総数は6200万戸くらいですので、全国の住宅戸数の1割強にあたります。

とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。

旧耐震基準のマンションとは、1981年5月以前に建築確認が申請されたマンションです。

2022年現在、築40年を超える旧耐震マンションは、92万戸でマンションストック総数の14%となります。

そして、旧耐震基準ではありませんが、築40年を超えるマンションは、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のしにくさの問題も発生する事を住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

いずれやってくる建替え問題

築40年ですぐに全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありません。

しかしながら、10数年以上と住んでいけば、やがて建て替え問題は生じてきます。

建て替えとなると区分所有者の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。

また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。

その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか?

建て替えのプロセス

マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。

法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えを進める実行プロセス」とに分けて考えられます。

現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

管理組合は、集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。

建て替え決議では4/5以上の区分所有者の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。

建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。

決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。

その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。

様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

賛同割合は、区分所有者の頭数と議決権(専有部分の床面積割合)の両方となります。

政府では、この賛同割合の引き下げ(4/5→3/4)が検討されています。

将来のことも見据えて検討しよう

以上のように「築40年前後」の旧耐震マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。

大規模なリノベーション工事を行うことを前提とすると、予算の問題で旧耐震マンションしか選択肢がない方もいらっしゃることでしょう。

その際には、今回取り上げた「建て替え問題」のことも認識した上で検討して下さい。


江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。

不動産エージェントとWEB作戦会議

オンラインで不動産エージェントとWEB作戦会議をしてみませんか?

住宅購入作戦会議

住宅購入作戦会議のお申込みはこちらから

この記事を書いた不動産エージェント

金野秀樹

【氏名】金野 秀樹(こんの ひでき)

業界歴15年を超えるベテランエージェント!
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫?を目指しているというウルトラマン好き(毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました)の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。

【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士(AFP・日本FP協会認定)等
もっと詳しく知りたい方はこちらから

ご挨拶動画はこちらから

ご相談はこちらから

    何でこのホームページをお知りになられましたか? ※必須


    【対応エリア】
    東京都江戸川区を中心に、一都三県(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)
    ※片道概ね一時間以内を対応エリアとしておりますが
     エリア外の方は個別にご相談となります。

    ご希望のサービス ※必須

    購入・売却時期の予定 ※必須

    現在の状況 ※必須

    Follow me!

    【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー

    資産となる家を真剣に考える住宅セミナー
    【特集】住宅購入時のお金の戦略を考える
    高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。

    しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。

    FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、???な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク?ということも多いです。

    不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。

    ・正しい予算の考え方
    ・住宅ローン金利の選び方
    ・ライフプランニング・資金計画の重要性


    【売り込み一切なし!情報満載で売り込む暇がそもそもありません】
    江戸川不動産情報館のセミナーは、不動産購入を「目的」ではなく「手段」にするセミナーです。セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。

    【セミナーでお話しする内容】
    「貯蓄になる家?負債になる家?」「不動産の資産価値とは?」
    「生き残る街?捨てられる街?」「買ってはいけない物件」
    「バイヤーズエージェントって何者?」「不動産の買い時はいつ?」
    「家余り 人口減少時代の家探し」
    「不動産業界の仕組み」
    「不動産営業マンの思考」
    「不動産事業者の大好きな儲かる物件とは?」
    「購入予算の考え方」「金利の選び方」
    and more