不動産購入とマンション空室問題

マンション空室

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「不動産購入とマンション空室問題」です。
参考にして下さい。

管理不全に陥る空室増加マンション

日経新聞に気になる記事を見つけました。

管理に深刻な問題を抱えるマンションが増えている。大規模な修繕工事だけでなく、日常の保守点検さえままならない。高度成長期以降に大量供給されたマンションが、急速に老朽化しているのが原因だ。築40年超の物件は2018年末で約81万戸あり、10年後には2.4倍に膨らむ見通しだ。

引用元:マンション空き室対策急げhttps://www.nikkei.com/article/DGXMZO47964320Q9A730C1KE8000/

内容は、築古マンションの管理不全についてです。
所有者が亡くなり、相続で子供や孫等の次世代に引き継がれた後、居住しないで放置されてしまい、管理費や修繕積立金の支払いも滞ってしまうと、マンションは管理不全に陥ってしまうのです。

区分所有法の死角

マンション運営の基本ルールは「区分所有法」で定められています。
区分所有法は「所有者=居住者」を前提としている為、非居住者の割合が増えてしまうと、円滑なマンション運営に支障をきたします。

非居住者でも賃貸物件として運用して家賃収入が入っていれば、その中から管理費・修繕積立金を支払う事が出来ます。
固定資産税・都市計画税といった税金も支払う事が出来るわけです。

しかし、賃貸物件とせず放置されてしまうと、相続した「マンションの一室」は空室で、所有者にとっては、ただ費用がかかる「足かせ」となってしまいます。

住んでいないので、マンションの運営にも興味がなく、そんな所有者が増えてくるとマンションは管理不全に陥るのです。

区分所有法では、重要な決定は区分所有法の賛成が必要とされています。

建替えは5分の4、共用部分の重大な変更・管理規約の変更等は4分の3といった決まりがあります。

マンションの運営に興味がない所有者が多いと、合意形成をとるのは難しいことでしょう。

築古マンションは建替えられるのか?

1960・1970年代の高度経済成長期に建築されたマンションは、これから築60年・築50年超の築古マンションとなります。
マンションの空室問題がマンションの建替え問題になっていくことでしょう。

建築基準法が改正され、現状の規模を維持出来ないマンションの建替えは難航します。

規模の維持が出来ないだけならまだしも、建替えるにあたって所有者から負担金を徴収しなければ成立しないとなると、ただでさえ管理不全が社会問題となっている中、築古マンションの建替えは容易ではないことがわかります。

まとめ

  • 築古マンションは管理不全に陥っていないか、管理費・修繕積立金の滞納が深刻化していないか等、事前に「重要事項に係る調査報告書」の確認を不動産業者に必ず依頼しましょう。
  • 現地で空室が多いかどうか集合ポストの状況を確認することも忘れない。
  • 築古マンションのリノベーション物件の購入は、そのマンションの将来性もしっかりと検討しましょう。

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