江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「消費税増税時の税率が決まるタイミング」についてです。
参考にして下さい。

不動産の消費税率が決まるタイミングはいつ？

2019年10月より消費税の税率が8％から10％に増税されます。

不動産は価格が高額ですから、課税対象額が1,000万円なら2％の増税で20万円も増額となります。

それでは、消費税率が決まるタイミングはいつなのでしょうか？

税率が決まるタイミングは「引き渡し時点」

消費税の額は、引渡し時点の税率により決定します。

引用元：国土交通省「住まい給付金」ホームページ
http://sumai-kyufu.jp/outline/background/keika.html

上記の通り、税率が決まるタイミングは、「引き渡し時点」となります。

例えば、不動産の売買契約を2019年9月に締結した場合、引渡日が9月30日迄であれば、税率は「8％」、引渡日が2019年10月以降であれば「10％」となるわけです。

消費税は非課税の物件がある

すこし話がそれますが、不動産には消費税が課税されない「非課税物件」というものがあります。

個人が売主の物件

それは、個人が売主の物件です。
個人が売主の場合は、営利目的で不動産を売却するわけではありませんので、消費税が課税されないのです。
営利目的の個人事業主の場合は、課税される場合もありますから、事前に不動産業者に確認しましょう。

土地は非課税

土地は、消費されるものではないという考え方の為、消費税は課税されません。

例えば、新築の建売住宅や新築マンションを購入した場合でも、消費税はあくまでも建物部分に課税されているということになります。

仲介手数料の消費税率はどうなる？

不動産を仲介業者を通して購入した場合には、仲介手数料がかかります。

この場合の仲介手数料に課税される消費税率はどうなるのでしょうか？

売買契約を2019年9月以前に締結、引渡日が9月末日までの場合

不動産の売買契約を2019年9月以前に締結した場合で解説していきましょう。

例えば、2019年9月1日に売買契約を締結し、2019年9月30日に引渡しをうける場合ですと、仲介手数料へ課税される税率は「8％」です。

売買契約を2019年9月以前に締結、引渡日が10月以降の場合

次は引渡日が2019年10月以降になる場合です。

抑えておきたいポイントは、仲介手数料を受領する日が2019年9月30日以前かどうかです。この「2019年9月30日」が境目となります。

例えば、2019年9月1日に売買契約を締結し、2019年10月1日に引渡しをうける場合の仲介手数料に課税される税率は「10％」です。

仲介手数料を半金ずつ支払う場合はどうなるの？

例えば、仲介手数料の支払時期が「売買契約時半金、引渡し時半金」という場合の消費税率はどうなるのでしょうか？

先ほど、抑えておきたいポイントで仲介手数料を受領する日が境目となるとお伝えしました。

半金ずつの場合は仲介手数料の支払日で税率が決まる

例えば、売買契約を2019年9月1日に締結し、2019年10月1日に引渡しを受ける場合は、売買契約締結日に支払う仲介手数料の税率は「8％」、引き渡し時に支払う仲介手数料の税率は「10％」です。

このように仲介手数料の支払時期が「売買契約時半金、引き渡し時半金」の場合、仲介手数料を支払う日によって税率が変わるわけです。

ちなみに、売買金額が3,000万円の場合の仲介手数料の上限は、
3,000万円×3％+6万円＝96万円

消費税率は
9月30日以前に支払う場合は「8％」、10月1日以降に支払う場合は「10％」となります。

半金ずつ支払う場合

9月30日以前は48万円×1.08（消費税加算)＝518,400円（内消費税額は38,400円）
10月1日以降は48万円×1.1（消費税加算）＝528,000円（内消費税額は48,000円）

差額は9,600円となります。

売買契約日が2019年10月1日以降となる場合は、半金ずつ支払う場合でも消費税率はいずれも「10％」となります。

消費税は利益ではない

消費税は、不動産業者の利益ではありません。
その為、消費税率が高くなって「2％」多く不動産業者に支払いをしても、その分、不動産業者の利益が増えるわけではありません。

仲介物件の場合は、仲介手数料の支払時期を「売買契約時半期、引渡時半金」と出来れば、半金の2％分を節約出来ることになりますので、不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。

仲介手数料の経過措置の詳細はこちらをご参照下さい。

引用元：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会ホームページ

https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2019/03/0308-02.pdf

まとめ

• 消費税率は「引渡日時点」で決定される。
• 仲介手数料については、支払日によって税率が決定される。
  「2019年9月30日」が境目となるので、仲介手数料の支払時期を事前に不動産業者に確認しよう。
• 仲介物件の場合で、売買契約日が2019年9月30日以前、引渡予定日が2019年10月1日以降となる場合は、不動産業者に仲介手数料の支払を半金ずつに出来ないかどうかを相談してみよう。

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