戸建住宅の雨水の侵入原因とは!?

雨漏り

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「戸建住宅の雨水の侵入原因」についてです。
参考にして下さい。

人も住まいも100年時代

日本の木造住宅の平均寿命は20数年と言われていました。しかし、平成12年4月1日に施行された住宅品質確保法の『住宅性能表示制度』や下記の引用文章の通り、平成21年6月4日に施行された長期優良住宅普及促進法において「100年の寿命」を目指す取り組みがスタートしています。

従来の「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」ストック活用型の社会への転換を目的として、長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅(=長期優良住宅)を普及させるため、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月5日に成立し、平成21年6月4日に施行されました。

引用元:国土交通省「長期優良住宅のページ」

耐久性の現実はどうか

耐久性を確保する為に様々な仕様が、検討され基準化されてきましたが、現実はせっかく長寿命を目指した住宅においても、外皮部分である「屋根・外壁・開口部等」から雨水の浸入が起こってしまい、躯体内が劣化してしまっている現状があるようです。

せっかく新築で建築しても、比較的早いタイミングで補修・改修工事が必要となるケースもあるそうです。

住宅瑕疵担保責任保険の満期後に注意

上記の様なケースにおいて、住宅瑕疵担保責任保険という制度があり、万が一の場合は保証される制度はあります。
しかしながら、住宅品質確保法の瑕疵担保責任期間である満10年を経過してから劣化事象が本格的に進行する事もあるようです。

それも軒の出や庇のない形状の屋根や、陸屋根やパラペット付き勾配屋根、一体型バルコニー等で、外壁への雨掛かりが増加した結果、防水への依存度が高い密閉型の外皮構造が一般化しているようです。

それも『片流れ※1』『軒ゼロ※2』『金属屋根※2』の3項目に則した物件が雨水侵入の事故が多いようです。

※1 片流れとは、屋根が棟から軒まで一方にだけ傾斜しているもの。
※2 軒ゼロとは、軒の出がないデザインのもの。
※3 金属屋根とは、アルミニウム、スチール、亜鉛合金等の素材を使用した屋根のこと。

雨水侵入部位に関する区分は

住宅瑕疵担保責任保険法人である『株式会社日本住宅保証検査機構(通称:JIO)』様の調査によると、設計施工基準の雨水浸入部位に関する区分の層分けは、大きく『屋根の防水』『バルコニーおよび陸屋根の防水』『外壁の防水』の3つに分けられているようで、その部分の状況は不動産の内見時や購入後の定期的なチェックが必要なようです。

新築木造住宅の保険事故物件を見ていますと、圧倒的に『サッシまわり』の雨水浸入が多いとのこと。それについで「外壁の平部分」「防水層とサッシの取り合い」といった箇所が挙げられるようです。

インスペクションは欠かせないもの

江戸川不動産情報館が加盟しております「リニュアル仲介」では、中古住宅購入時には、「建物状況調査(インスペクション)」は欠かせないものと考えています。
その理由は、中古住宅は建物の「現在の性能がわからない」という為です。今まで日本において中古住宅の流通が活性化してこなかった大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからなのです。

新築偏重の住宅市場

「中古住宅は安い分、リフォームでお金がかかる」という先入観が多く、日本は新築偏重の住宅市場だったのです。そんな中、実は建物を調査し評価する仕組みは最近行われ始めたもののではなく、結構前から実務が運用されていました。

耐震診断などはその代表例です。リニュアル仲介では20年以上も前から耐震診断を実施しています。その技術を活かして建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。

中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする築後年数要件の緩和手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合には、フラット35適合証明書の発行に関する調査も行っています。

まとめ

  • 新築物件だからといって、10年経てばメンテンナンスが必要になる。
  • 定期的なメンテンナンスが住宅の寿命を長くする秘訣である。
  • 中古戸建の購入を検討している場合はインスペクションを活用する。
  • 江戸川不動産情報館が加盟しているリニュアル仲介では各種インスペクションを提供している。

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