不動産購入と人口減少問題
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産購入と人口減少問題」についてです。
参考にして下さい。
目次
人口減少時代
2025年問題
2019年5月に平成から令和に元号が変わりました。
令和時代は、皆さん、ご存知の通り「人口減少時代」です。
人口の分布の多くを占めていた団塊の世代（1947～49年生まれ）の年齢は、2019年で70～72歳となります。
6年後の2025年には、団塊の世代は全て75歳以上となり、全ての方が後期高齢者となり社会保障費の急増が社会問題となるとして様々なメディアで取り上げられています。
人口ピラミッドの推移
総務省のデータによる人口ピラミッドの変化の特徴
- 団塊の世代が全て75歳となる2025年には、75歳以上が全人口の18％となる。
- 2060年には、人口は8,674万人にまで減少するが、一方で、65歳以上は全人口の約40％となる。
【引用元】https://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hokabunya/shakaihoshou/dl/08.pdf
不動産の一次取得者が減少していく
不動産の一次取得者の年齢
不動産の一次取得者とは、「不動産を初めて購入する人」の事。
その平均年齢は、38～42歳と言われています。
上記の総務省のデータによると平成26年（2014年）10月1日時点で1,812万人いた不動産の一次取得者層が、15年後には約470万人減少して約1350万人となるという推計が出ています。
不動産の一次取得者が減少していくという事は、需要と供給の観点から多くの人から求められない「需要のない不動産」は、資産価値が維持する事が難しくなっていくことが考えられます。
人口減少時代は資産価値が維持しやすい不動産を選ぶ
多くの人から求められる不動産は「資産価値」が維持しやすいです。
理由は簡単です。
多くの人が欲しいと思えば、競争が生まれて値下げもされづらく「資産価値」が維持されやすいわけです。
それでは、不動産の資産価値の決定要因とは何なのでしょうか？
勿体ぶらずに正解をお伝えしましょう。
資産価値の決定要因の「9割は立地」です。
資産価値の決定要因
資産価値の決定要因の割合は下記の通りです。
- 広域立地：都心か郊外か【60％】
- 狭域立地：駅近かどうか【30％】
- 物件スぺック：専有面積・階数、環境の良し悪し等【5％】
- 個別要因：物件の仕様・設備【5％】
上記の通り、実に90％の要因が「立地」なのです。
物件のスぺックや物件の仕様・設備はたったの10％しか影響しません。
例えば、注文住宅でグレードの高い設備を入れたとしても、5年も経てば型落ちとなり、資産価値にはあまり影響しません。
人気のあるエリアかどうか、駅から近いかどうかが重要なわけです。
マンションであれば徒歩7分、戸建であれば徒歩15分くらいが目安でしょうか。
マンションの場合、最近では、駅から「徒歩5分圏内」であれば、新築時よりも価格が上昇している物件が増えています。
弊社、江戸川不動産情報館では、物件のご案内時には「新築時の価格表・中古物件の流通実績」を無料で差し上げていますので、ご用命下さいませ。
資産価値が維持しにくい物件を買うとどうなるのか
資産価値が維持しにくい物件を買うとどうなるのでしょうか。
例えば、仕事や家庭の事情で、住み替えをしなければならない時に、家の資産価値がつかないと住宅ローンの残債を返済する事が出来ず、身動きがとれなくなります。
この様な事態は急けたい。
でも駅から近ければ、資産価値が維持しやすいので、中古物件でも価格が高く、手が出せないという場合があります。
次回は、そういう場合の対処法について解説していきましょう。
まとめ
- 令和時代は人口減少時代であり、不動産の一次取得者層が減少していく事をふまえて購入する不動産を選ぶべきである。
- 人口減少時代では、多くの人から求められる「資産価値が維持しやすい物件」を選ぼう。
- 不動産の資産価値の決定要因の90％は立地である。
専有面積や階数等の物件スペック・建物の仕様・設備等の個別要因は、将来の資産価値の維持にはあまり影響しないことをおさえておく。
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