買わない方が良い土地とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「買わない方が良い土地」についてです。
参考にして下さい。
目次
買わない方が良い土地
不動産購入は、人生における一大イベントです。
もし、その不動産購入で失敗してしまうと取返しがつかない事になります。
それでは、買わない方が良い土地について解説していきましょう。
買うと後悔する買わない方が良い土地
- 液状化リスクのある土地
- 川が氾濫する恐れのある低地
- 将来、日照に問題が出そうな土地
- 駅から遠い土地
- 地名に「池」「沼」「鷺」等、地盤が悪かったことが予想される文字がある土地
それぞれの項目について解説していきます。
液状化リスクのある土地
2011年3月11日に発生した東日本大震災では、東北地方から関東地方の太平洋沿岸で広範囲に液状化現象が発生しました。
もし液状化の被害にあってしまったら、修復するのはとても手間がかかり、費用負担も高額となる可能性があります。
液状化現象とは
液状化現象とは、地震が発生した際に地盤が液体状になる現象のことです。
液状化は、主に同じ成分や同じ大きさの砂からなる土が、地下水で満たされている場合に発生しやすいといわれています。そのような砂でできた地盤は砂の粒子が結びついて支えあっていますが、地震発生で繰り返される振動により、地中の地下水の圧力が高くなり、砂の粒子の結びつきがバラバラとなって地下水に浮いたような状態になります。これが液状化です。
このような状態となると、水よりも比重が重い建物が沈んだり、傾いたりします。水の比重よりも軽い下水道のマンホールなどが浮き上がる場合があります。
液状化リスクのある土地を購入した場合の対策
やむを得ず、液状化リスクのある土地を購入してしまった。
あるいは選ばざるおえない場合の対策をご紹介しておきます。
罹災する前に、地盤改良等で被害を防ぐ工法を施す。
罹災してしまった場合には、建物の沈下や傾斜を原状回復する工事が必要です。
詳細は下記リンク先へ
ちなみに、地震の影響による被害は、火災保険ではほとんど補償されません。
必ず地震保険に加入した方が良いでしょう。
川が氾濫する恐れのある低地
昨今、台風や大雨のときの雨量は凄いですよね。
もし川が氾濫してしまって、避難して済めば、まだ良い方ですが、所有の不動産に被害があったら大変です。
ハザードマップを確認しよう
各自治体はハザードマップを公開しています。
不動産購入を検討している段階に事前にハザードマップを確認して、検討物件の水害リスクを確認しましょう。
火災保険の水害時の補償の範囲についても、確認しておきましょう。
将来、日照に問題が出そうな土地
物件に隣接している土地が空き地の場合、将来、建物がたつ可能性があります。隣の土地ではなくても、道路の向かい側や近隣の土地も確認しておきましょう。
特に、南側に大きな建物がたちそうな場合は、将来、日照に問題が出てくる可能性が高いです。
用途地域を確認しよう
用途地域とは、そのエリアでどんな用途の建物が建てて良いのか、建物の高さやボリュームを規定している法律です。下記のような種類があります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
例えば、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では、建物の「絶対高さ制限」が規定されており、高さの制限は10ｍか12ｍ以内です。
駅から遠い土地
不動産の資産価値の実に90％は「土地」「立地」です。
その為、駅から遠い土地は資産価値は付きづらいです。
マンションの場合であれば、徒歩10分は死守したいところです。
土地の場合は、徒歩10分ではなくても大丈夫ですが、最寄り駅から車で1時間となると…
車で1時間は、もはや最寄り駅と言えませんね💦
地名に「池」「沼」「鷺」等、地盤が悪かったことが予想される文字がある土地
地名には、由来があります。
やみくもに付けてはいないのです。
地名に水を連想させる言葉が入っている場合は、地盤が悪い可能性が十分にあるわけです。
リスクを知る、そして備える
リスクを知ったら、それに備える。
これが基本です。
ネット社会である現代は、簡単にハザードマップや地盤についての確認サイトを閲覧する事が出来ます。
参考までにお勧めサイトを記載しておきます。
是非、活用してみて下さい。
損害保険の重要性
損害保険については、昨今の異常気象や地震発生リスクを考えたら、十分な補償プランで加入しておくことをお勧め致します。
万が一、罹災してしまったときに、保険金がおりてくれれば、生活を回復するのに時間はかかるにしても、保険金があるとないとでは大違いです。
地震保険はマストである
弊社は、東京海上日動の代理店でもあるのですが、お客様の中には、地震保険は高いから入りたくという方もいらっしゃいます。
勿論、強制する事が出来ませんので、入らないと言われたら、それまでなのですが…
しかし、火災保険だけでは、地震による損害に対して、「雀の涙ほどの保険金」しかでないのが現実です。
このようにご説明しても入らない方は、地震の時にどうなってしまうのか、とても心配です。
勿論、お金の問題なので致し方ないところではあるのですが…
新規に不動産購入時には住宅ローンに火災保険を組み込もう
新しく不動産購入をする際に、住宅ローンを利用する場合は、ローンの中に火災保険を組み込みましょう。
火災保険は、現状、最長で10年契約、地震保険は5年契約です。
不動産購入当初は、住宅ローンに火災保険と地震保険を組み込んで加入しておく。
5年後、10年後には、また保険料の支払いがきますので、それまでに、毎月、少しずつ保険料を積立しておきましょう。
災害が起きてからでは取返しがつきません。
自分の身は、自分で守るしかないのです。
まとめ
- 買うとリスクがある土地を知っておこう。
買わない事がベストだが、やむを得ない場合は、リスクにしっかりと備えることが重要である。 - 損害保険は万が一のときにとても頼りになる。
地震の時の損害は火災保険だけでは補償がほとんどない。
保険料が高いが、地震保険にも入るべきである。 - 不動産購入時には、住宅ローンに火災保険を組み込もう。
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【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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