買わない方が良い建物とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「買わない方が良い建物」についてです。
参考にして下さい。
目次
買わない方が良い建物
先日は「買わない方が良い土地」について解説しました。
本日は「買わない方が良い建物」について解説していきます。
買うと後悔する買わない方が良い建物
- 旧耐震マンション
- 違法建築の物件
- 2×4住宅
- 特殊工法の建物
- 駅から遠いマンション
- 管理状態が悪いマンション
- 外観が特殊な一戸建て
それぞれの項目について解説していきましょう。
旧耐震マンション
そもそも旧耐震とは
旧耐震の建物は、昭和56年(1981年)5月以前に建築確認申請が行われた建物のこと。
フラット35が利用出来ない
旧耐震マンションは、フラット35が利用出来ない可能性が高いです。
フラット35の「中古住宅の技術基準の概要」では建物の耐震性について下記のように定められています。
耐震性
建築確認日が昭和56年5月31日（建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日）以前の住宅は、耐震評価基準等に適合する必要があります。
引用元：フラット35ホームページ
旧耐震物件でも、戸建の場合は、自ら規定の耐震評価基準に適合させる工事を行えば、フラット35や住宅ローンが利用出来るようになりますが、マンションの場合、建物全体で考える必要があり、一部屋だけの為に、全体的に工事する事は現実的ではないでしょう。
勿論、100％無理というわけではありませんが、かなり難易度は高いと思って良いと思います。
戸建の場合は、フラットリノベを利用出来るようになると、フラット35Sよりも金利優遇が高い場合もあります。
住宅ローン控除が利用出来ない
住宅ローン控除は、戸建(木造・非耐火建築物)であれば築20年以内、マンション(耐火建築物)であれば築25年以内であれば、住宅ローン控除を利用する事が出来ます。
しかし、上記の築後年数要件を超えていても、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を利用する事が出来ます。
しかしながら、旧耐震マンションの場合は、前述した通り、マンション全体で耐震基準を満たさなければならない為、非常に難易度が高いのが現実です。
以上のことから、住宅購入時にフラット35や住宅ローン控除が利用出来ないというデメリットがある「旧耐震マンション」は買わない方が賢明でしょう。
違法建築の物件
違法建築の物件も避けた方が良い物件です。
違法建築の物件は、金融機関から借入が出来ない事が多い為、将来、売却することが難しくなります。
買える人は、現金で買ってくれる人、不動産投資家、不動産事業者といった人に限定されていきます。
一般の消費者のほとんどは住宅ローンを利用するわけですから、買い手の候補が絞られてしまいます。
違法建築とは
違法建築とはどういう状態なのでしょうか？
- 建ぺい率・容積率オーバー
- 増築等で建築確認と現況が違う建物
- 道路に2m以上面していない再建築不可な状態
建ぺい率とは
敷地面積の建ぺい率とは、正しくは建蔽率と書きます。
土地面積に対する建築物が占める割合のことを指します。
この規定は敷地内に一定割合以上の空地を確保することで日照や通風など環境を衛生に保ち、防火や避難などの安全性を備えることを目的したものです。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を指します。
行政庁の都市計画で用途地域ごとに容積率の制限割合が定められています。
容積率を設定する目的のひとつは、地域個別の環境を維持することです。
建築物の日照や通風などの条件として建築基準法では前面道路幅員が関係してきます。
上記のような建築基準法という法律を違反してしまっている状態のことを「建ぺい率・容積率オーバー」と言います。
増築について
増築工事の場合も、建築確認が必要になるわけですが、それを行わずに増築してしまっている場合、基準を満たしていない可能性が高いです。費用が勿体なかったのか、ただ単に面倒だったのかはわかりませんが、このような増築物件についても注意が必要です。
再建築不可物件
不動産の業界用語では、略して「さいけんふ」なんて呼ばれていたりする「再建築不可物件」。
建築基準法の原則では、幅員が4メートル以上の道路に2メートル以上面していないと、建物は建築出来ない決まりとなっています。
どちらかを満たさなければ、再建築不可物件となるわけです。
セットバックや敷地の買い増し等で是正出来れば良いのですが、中々そう上手くはいかないのが現実です。
2×4住宅
2×4住宅とは、日本では枠組壁工法」と呼ばれる工法で建てられた住宅のことです。
2×4とは、「2インチ×4インチ」の角材が使用されているのでそう呼ばれています。
日本の伝統的な工法でもある「木造軸組工法(在来工法)」は、柱・梁で家を組み立てる工法ですが、2×4は、面で組み立てられる家であることが特徴です。
なぜ、2×4住宅を避けた方が良いかと言いますと、この工法は「面」で組み立てられている為、間取りの変更がしにくく、リノベーション工事がしづらいといったデメリットがあるからです。
特殊工法の建物
一般的な工法ではなく、メーカーによる特徴工法の建物もお勧めしません。
何か不具合が出たら、必ず建築してもらったメーカーに頼まなくてはならない為、もし、費用が高いと思っても、他社に相見積がとれないのは困りますよね。
万が一、建築メーカーが倒産でもしたら、手入れは困難です。
駅から遠いマンション
資産価値という観点からみると、駅から遠いマンションが人気がありません。
その為、将来、住み替えをしようと思っても、資産価値が毀損してしまっていて、住宅ローンの残債を上回る価格で売れない可能性があるわけです。
管理状態が悪いマンション
「マンション」を買う事は「マンションの管理」を買うとも言われるほど、マンションの管理状態は重要です。
一番心配なのは、修繕についてのことでしょう。
長期的な計画で修繕について決められていないマンションは、資産価値を維持出来ません。
勿論、決められているだけでは駄目で、しっかりと実行されているかどうかもとても重要です。
重要事項調査報告書という書類が、マンションには備え付けられています。
検討マンションが出てきたら、この書類の取り寄せを不動産の担当者にお願いしましょう。
ある程度、築年数が経過しているマンションであれば、長期修繕計画がしっかりと実行されているかどうか、修繕積立金がしっかりと貯められているかどうか、お金が足りず借入をしていないかどうか等、必ず契約前に確認しましょう。
外観が特殊な一戸建て
上記のような外観が特殊な建物は、資産価値が維持しにくいです。
それは欲しいと思う人が少ない物件だからです。
遊びに行くには良いですが、自分で住みたいと思いますか？
不動産は、自分にとって100点満点の建物よりも、誰にとっても70点の建物の方が資産価値が維持しやすいのです。
まとめ
総じて上記のような買わない方が良い建物の物件は、購入後の資産価値が維持しづらいと言えるでしょう。
特に注意が必要なのは、新築で上記のような物件を買ってしまう事です。
新築物件は、基本的に資産価値の毀損が激しいことがわかっており、それに追い打ちをかけるその他の負の要素がある場合は、非常に危険です。
建物・不動産の購入は人生を左右します。
負ける不動産と書いて「負動産」と読む不動産を購入しないように注意しましょう。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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