マンションは管理を買うということ
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「マンションは管理を買うということ」です。
参考にして下さい。
目次
マンションは管理を買え
戸建とマンションの違いで大きなものの一つと言えば、管理会社・管理組合があることが挙げられます。
マンションの所有者は、管理費・修繕積立金等を支払う。
その代わり、共用部のメンテナンスを自分の代わりに行ってもらう。
マンションの管理とは
マンションの管理とは、所有者・居住者が「安全で快適に暮らす為に、建物や設備を健全な状態に保つこと」です。
マンションの管理は資産価値を維持する為でもある
マンションの管理は、資産価値を維持する為のものでもあります。
例えば、マンション購入を検討している方がマンションを内見しに来た際、駐輪場の自転車の置き方に規則性がなかったり、ゴミ置場が散らかっているような状態だったとします。
そんな状態を見て、購入検討者はそのマンションを購入したいと思うでしょうか？
管理状態の良いマンションは、定期的にエレベーター・機械式駐車場・屋上防水・貯水槽等の設備の点検が実施され、計画的に修理・修繕が行なわれています。
全国の3割以上のマンションが修繕積立金が足りていない！？
適正な管理とは、長期修繕計画があり、将来に向けて修繕積立金を計画的に積立していくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めていく事です。
しかし残念ながら、多くの方がマンション管理についての意識が低いのが現状なのです。
他責の意識で、誰かがやってくれているものと思い込んでしまい、払い過ぎの管理費、修繕積立金不足等、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていないのです。
20年後の2040年には、築40年を超えてくるマンションが、現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しです。
マンション管理組合は、建物の共有部分や敷地を維持・管理はしますが、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。
重要事項調査報告書を確認する
マンションの購入を検討する際には、間取りや内装・リフォームの内容だけではなく、管理状態についても、しっかりと調べましょう。
調べる方法は、「重要事項調査報告書」を見る事です。
その他にも、「長期修繕計画」「直近の大規模修繕工事の内容」「管理組合・総会議事録(直近3年分)」を取り寄せるようにしましょう。
購入検討者は、管理会社にお願いしなくても、不動産事業者にお願いすれば、取り寄せてくれるはずです。
築年数が15年を経過しているマンションであれば、第一回目の大規模修繕工事が行われているか、近々で行う予定があるはずです。
その実績をみておけば、今後のマンションのメンテナンス状況を占う一つの指標にする事が出来ます。
個人情報の兼ね合いから、「大規模修繕工事の内容」については提供してくれない場合もありますが、「重要事項調査報告書」と「長期修繕計画」を確認すれば、概ねの管理状態が分かってきます。
例えば、借入がないか？修繕積立金が足りていないのであれば、計画的に値上げについて検討されているのか？等々を確認しておくことが重要です。
ちなみに、借入があるからと言って、一概にNGではありません。
定期預金(高金利)等で、運用がしっかりとされていれば、借入を行って利息を支払っても、運用金利が上回っていれば問題ありません。
まとめ
「マンションを買うこと」は「管理を買うこと」でもある。
その為、マンションの管理状態をしっかりと調査する必要がある。
もし不動産事業者から、積極的に情報提供がない場合は、別の会社に変更した方が良いでしょう。
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