マンションの修繕と重要事項調査報告書について

マンションの修繕

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「マンションの修繕と重要事項調査報告書」についてです。
参考にして下さい。

マンションの修繕

共通点検項目

  • 外壁・屋上防水・鉄部等の屋外部
  • 土台・柱・梁等の躯体部分
  • 室内の床・壁の仕上げ部分
  • 室内の窓・戸袋等の建具
  • 配管関係(給排水・ガス・電気・給排気)

専有部分

室内設備の交換時期の目安

  • 給湯器…10年くらい
  • 水栓器具・浴室…10~15年くらい
  • キッチンシンク・トイレ・排水管・ガス管・換気設備・電気設備…15~20年くらい
  • 建具…15~30年くらい

マンションの長期修繕計画

マンションの共用部分の修繕は、区分所有者個人で行うものではありません。
管理組合・管理会社を中心に長期修繕計画に従って修繕を行っていきます。

長期修繕計画を基に修繕積立金の積立額や区分所有者の皆さんから一時金を徴収したりして修繕を行っていきます。
資金が足りないマンションの場合は、借入をするケースもあります。

修繕の周期

12~15年周期で行う大規模修繕が一番費用がかかってくるかと思います。

特に、30年以上経過した後の2回目か3回目の大規模修繕では、エレベータの交換がありますので、費用が高額となります。

大規模修繕では、外壁塗装から共用廊下など、簡単に修繕をする事が出来ない場所をまとめて修繕する事になります。
足場を組む際には、バルコニー等の塗装も一緒に行うのが一般的です。

マンションは管理を買う

修繕はマンションの資産価値を維持していくのにとても重要な事です。

その為、マンションの購入を検討する際には、管理状態の確認は必須と言えます。
「マンションを買う事」は「管理を買う事」と言っても過言ではありません。

全国の7割超のマンションが修繕積立金が足りていないと言われています。

重要事項調査報告書を確認する

検討しているマンションの管理状態を確認するには、管理会社が発行してくれる「重要事項調査報告書」を取り寄せる必要があります。

重要事項調査報告書とは

重要事項調査報告書では、下記のような項目を確認する事が出来ます。

  • 管理体制
  • 共用部分・専用使用に関する定め
  • 該当物件の管理費・修繕積立金の額や滞納額
  • 管理組合の収支状況
  • 管理費・修繕積立金の変更予定
  • マンション全体の滞納状況
  • 専有部分の使用規制関係
  • 大規模修繕関係
  • 建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況
  • アスベスト使用調査
  • 耐震診断の内容
  • 管理形態
  • 管理事務室関連
  • コミュニティ関係

その他の重要資料

重要事項調査報告書以外にも確認しておくべき資料があります。

  • 長期修繕計画
  • 直近の大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事の詳細な内容は、個人情報の保護を理由に公開して頂けない事もあります。

長期修繕計画では、そのマンションの今後数十年の修繕計画が確認出来ます。

前述しました通り、ほとんどのマンションで修繕積立金が足りていないのが現実ですから、長期修繕計画と今後の修繕積立金の増額スケジュールをしっかりと確認しておかないと、後で生活が苦しくなっても、不動産仲介会社も売主さんも責任はとってくれません。

重要事項調査報告書の取り寄せ方

重要事項調査報告書は、ご自身で管理会社に依頼する必要はありません。

不動産会社の担当者に依頼すれば、取り寄せてくれます。

なかには契約時になって、はじめて重要事項調査報告書の内容を説明してくるという不親切な会社もありますので、必ず気になるマンションが見つかったら、重要事項調査報告書・長期修繕計画・直近の大規模修繕の内容を確認しましょう。

まとめ

  • マンションの購入を検討している方は、マンションの修繕の点検項目や室内の設備の交換時期について把握しておこう。
  • 「マンションを買う事」は「管理を買う事」である。
    管理状態を確認する為に、重要事項調査報告書・長期修繕計画・直近の大規模修繕工事の内容を確認しよう。

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