マンションの管理状態健全化と資産価値の関係性

マンションの管理

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「マンションの管理状態健全化と資産価値の関係性」についてです。
参考にして下さい。

マンションの資産価値は管理状態の健全化が鍵

マンションが日本で本格的に供給されてから、50年以上が経過しました。

平成30年(2018年)末時点で、マンションのストック戸数は、約655万戸に達し、都市部の主要な居住形態として、人口の一割以上が居住していることになります。

分譲マンションストック戸数
引用元:国土交通省

首都圏に限定してみると、新築マンションの成約数より、中古マンションの成約件数の方が多くなり、新築信仰文化であった日本の不動産市場も変わってきたと言えるでしょう。

また、日本は高齢化社会となり、永住を考える居住者も増えており、マンションの管理状態の健全化が求められています。

マンションの管理状態の健全化とは

マンションの管理状態の健全化とは、単刀直入に言えば、お金(財政状態)の問題のこと。
マンションの財政状態の健全化が出来なければ、マンションの資産価値は維持出来ないのです。

具体的に言えば、共用部(壁・屋上防水・設備機器)の劣化が進んでいるのに、お金が足りなくて満足な修繕・交換が出来ない。
お金がないので、共用部の電灯がチカチカしていても、交換出来ない。

そんな状態のマンションでは、売ったり貸したりしようと思っても需要がなく、販売価格や賃料の値下げを繰り返す必要があり、結果、資産価値が毀損していってしまうというわけです。

先程ご紹介した国土交通省の「マンションストック戸数」によると、日本全国のマンションには、約1,525万人が暮らしています。

平成30年度マンション総合調査」によると、平成5年(1993年)度までは「いずれ住み替えるつもり」という意識の居住者が多くを占めていましたが、平成11年(1999年)度からは「永住するつもりである」という意識の方が逆転し、平成30年(2018年)度の調査では、約63%の方が永住希望という結果でした。

また、築年数が古いマンションでは、居住者の高齢化が進んでおり、マンション居住者の世帯主年齢が70歳以上の割合が増加傾向にあります。

築年数という観点で見てみますと、現在、築40年以上のマンションは「81.4万戸」、10年後には「197.8万戸」、20年後には「366.8万戸」になるという課題もあります。

築後30、40、50年超の分譲マンション戸数
引用元:国土交通省

マンションを取り巻く環境や状況が変化していく中、築年数が経っても、快適に住み続けられるようにする為、管理が維持されていくように、マンションの財政状態の健全化が求められています。

マンション管理とは

マンションの管理とは、共用部や敷地の管理を各マンションの所有者が協議の上、管理組合をつくり、長期的な視点で立案した計画に従って、所有者等から集めた管理費によって、管理会社に依頼するのが一般的です。

共用部の長期修繕計画について

マンション管理において大事な項目として、共用部の長期修繕計画と修繕積立金の調整があります。

築年数があまり経過していないうちは、当初の計画通りの修繕積立金の金額でも問題ないことが多いですが、築年数を重ねていくと経年劣化が進んでいき、当初の計画の修繕積立金では足りなくなり、増額になるケースが多いです。

また、近年では、気候変動の影響による豪雨等により、予期せぬ修繕費用がかかる事もあり、長期計画の見直しも増えているようです。

長期修繕計画の実態

マンション総合調査では、2018年に長期修繕計画を作成している管理組合の割合は「90.9%」との事です。

しかし、計画期間が25年以上の長期修繕計画に基づいて長期修繕積立金を設定しているマンションの割合は「54%」しかないようです。

結果として、現在の長期修繕積立金の額では、計画に対して不足してしまうマンションが「約35%」となり、マンション管理の財政健全化が課題となっているようです。

マンション購入を検討する際の注意点

マンションを購入する際に注意して頂きたいのは、管理状態についての情報開示のタイミングです。

いざ売買契約の締結というタイミングで知らされても、十分な検討時間があるとは思えません。

補足しますと、
重要事項説明書の読み合わせは、売買契約の締結の前に行われます。
売主買主が集まって契約書類の読み合わせの時になってからの情報開示では遅いというわけです。

弊社の場合ですと、物件の内見時には、事前に書類を取り寄せて、管理状態についての情報を開示しています。
なかには、前述したように売買契約の締結のタイミングになってはじめて管理状態の開示を行うような不動産事業者もいますので、注意して下さい。

それでは、具体的に不動産事業者にどのように依頼すれば良いのかと言いますと、マンションの管理状態を知る為の「重要事項調査報告書」という書面がありますので、内見時には開示してもらうか、遅くとも申込の前には必ず開示してもらって下さい。

管理状態が健全化されていれば、マンションの資産価値は維持されやすく、リセールバリューやリバースモーゲージの利用の際にも有利となります。

「マンションを買うこと」は「管理を買うこと」と言っても過言ではありません。
資産価値の維持しやすい物件を選択しましょう。

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