事故物件に住んだ経験と資産価値について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「事故物件に住んだ経験と資産価値について」です。
参考にして下さい。
目次
事故物件と資産価値
不動産の購入や賃貸物件を検討されている場合、「事故物件」という言葉をお聞きになったことはありますでしょうか？
火事や事故・事件・自殺等が発生したことがある物件が「事故物件」と呼ばれています。
事故物件に住んでました
ちなみに実は、私、金野秀樹は事故物件に住んだ経験があります。
今から、十数年前の社会人二年目くらいの時期に、たまたま居住していたアパートの別の部屋で「事故物件」が出ました。
ある日、職場から帰ると、何故かアパートにお巡りさんがいて、聞き込みを行っていました。
？？？
何があったのかな？
ついにヤサがばれたかな^^;？
次の街に行く時期か…(笑)
とまぁ、冗談はさておき、
そのアパートは、当時の勤務先が管理している物件でしたので、賃貸部門に配属されている同期の社員に、後日連絡をしたところ、人が亡くなっていたとのこと。
そして、その「事故物件」の部屋の家賃がどうなるのかを聞いてみました。
すると、元々、53,000円の家賃が、なんと「23,000円」とのこと。
あれま、どうしよっかな？
よし、借りよう！と即決し、入居する事になりました。
事故物件に住んでどうなった？
事故物件に住んでみた結果、どうなったのか？
なんとなく、多少の寝苦しさはあったような…
同じ職場の先輩からは、なんか性格が明るくなったよね？(笑)
とか言われて、いじられていました(笑)
実は、その事故物件には、元々ホストの方が住んでいたそうです。
死因は病死でした。
死後、発見されるまで時間がかかり、真夏に発見されたときに、部屋の中には、蠅の大群がいたそうです。
（食事中の方、すみませんm(_ _)m）
さすがに、殺人等のヘビーな事故物件だったら、住んでないですね。
数年間住んだあと、管理会社が別の会社に変わり、家賃の増額を求められましたので、退去しました。
事故物件の有名サイト
有名なサイトで「大島てる」という事故物件情報のサイトがあります。
こちらのサイトには、過去に事故・事件があった情報等が公開されています。
興味のある方は覗いてみて下さい。
資産価値はどうなるの？
心理的瑕疵
事故物件は、一般的には敬遠されがちですし、資産価値もあまり高いとは言えません。
事故物件のように、その物件で事件や事故があったということは「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれます。
「瑕疵」とは「傷や欠点・欠陥」といった意味です。
不動産事業者は、対象不動産に「心理的瑕疵」がある場合には、買主や借主に説明する義務があることになっています。
ときには裁判にも
ただし、説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めはありませんでした。
20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。
要するに、事故物件であったことを知っていれば「買わなかった」「借りなかった」で揉めてしまうということです。
孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方
令和2年3月、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。
この発表でテーマになったのが、「事件性の低い、建物内での死亡に関する事例」です。
報告書では、「賃貸住宅は、そこに人が居住等し生活をする以上、そこで「死」という事実が発生することは不可避であり、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する者の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」とされています。
そして、「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。
引用元：公益財団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
高齢者の孤独死問題
昨今では、「高齢者の自宅での孤独死」といった事例がニュースになってしまうことがあります。
このような事例について、報告書では、孤独死があったから、ただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき、とされました。
事故物件の定義について、一つの指針を示した形になるかと思います。
評価は人それぞれ
事故物件について、人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」とその評価は大きく異なります。
スムーズな不動産取引が行われるようにする為には、判断の基準になるものが必要です。
他方、一律に基準を設定して「機械的に判断」出来るものではないことも事実と言えるでしょう。
資産価値には影響する
例え、自分自身が気にならなくても、将来、住替えする際に、価格に影響を与えてしまうケースもあります。
賃貸の場合と違い、不動産購入の場合には、自分が気にならないからいいや、では済まない問題なのです。
不動産の売買の現場でも、販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあることでしょう。
そうした場合には、その経緯なども踏まえて、総合的に判断する必要があります。
第三者にとってどうかも大事
不動産はあくまでも資産として捉えるべきものなのです。
不動産購入は「自宅投資」と言っても過言ではありません。
物件探しの際には、「将来売りやすいのか？貸しやすいのか？」といった観点からも、検討しましょう。
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