不動産・住宅購入時の手付解除について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産・住宅購入時の手付解除」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時の手付解除
住宅購入時の手付金について
不動産・住宅購入時の手付解除について解説していく前に、まずは「手付金」について解説していきましょう。
不動産・住宅を購入する際には売買契約時に「手付金」を支払います。
契約書には、手付金の他に「売買代金」「中間金」「残代金」等の金額が記載されます。
※売買契約日と残金決済引渡の日が同日の場合はその限りではありません。
まずは、手付金の「性質」「種類」「適正な相場」について解説していきます。
手付金の性質
不動産売買契約では、売買契約締結時に、買主が売主に対して「手付金」を支払うことが一般的です。
手付金は、契約の成立を前提として、売主にいったん預けられ、売買代金全額を支払う際に返還してもらうものですが、手続きにかかる手間を省略するために契約書上では「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」とされるのが一般的です。
手付金の種類
手付金には、以下の3種類があります。
- 証約手付…契約締結を証明するために授受される手付金
- 違約手付…契約違反（違約）があった場合に、賠償額とは別に没収される手付金
- 解約手付…売買契約の解除にかかわる手付金
どれも、確実に契約が実行される為の保証のような意味合いを持っています。
不動産取引の場合は、取り扱う金額も大きいですので、簡単に契約が解除されてしまわないようにするという側面もあります。
手付金の適正な相場
高額な金額が動く不動産売買契約を解除するための手付金ですから、それなりの金額でなければなりません。
安い額であれば、契約がしやすくなりますが、契約の解除も簡単に出来てしまうからです。
それでは、契約締結が意味をなさなくなってしまいます。
手付金の相場
一般的には、売買代金の「5％～10％」程度が相場とされています。
法律では、不動産事業者が「自ら売主」である場合は、売買代金の「20％」以内で、且つ、必ず「解約手付」にしなければならないとが定められています。
抑止力となる金額でなければならない
手付金は、結果的には、売買代金の一部に充当される金銭ですが、同時に一定のペナルティにより、本来なら避けるべき契約解除を行えるようにする為のものとなりますので、適切な額であることが重要です。
手付金貸与の禁止
ちなみに、買主が手元にお金がない場合に、不動産事業者が「手付金」を買主に貸与することは禁止されています。
不動産事業者は、買主に軽々しい契約を行わせてはいけないというわけですね。
手付金等保全措置について
先程、不動産事業者が「自ら売主」である場合について記述しましたが、10％を超える手付金を受領する場合には手付金等保存措置※をとらなくてはなりません。
※手付金等保存措置とは、不動産事業者が手付金を返還出来ない場合に、「別の第三者」が代わりに返還するという制度です。
但し、「買主が登記を得た場合」や「金額が小さい場合※」は手付金等保存措置をとる必要はありません。
※金額が小さい場合とは
未完成部件の場合「物件価格の5％以下で1,000万円以下」
完成物件の場合「物件価格の10％以下で1,000万円以下」となります。
不動産・住宅購入時の手付解除について
不動産売買契約は「解約手付」で行われる
一般的な不動産売買契約のおける手付金は「解約手付」となります。
買主は、売主に対して既に支払った手付金を放棄すること（手付流し）により、手付解除が出来ます。
一方、売主は、買主から受領した手付金の倍額を支払うこと（手付倍返し）により、売買契約を解除することが出来ます。
住宅購入時の手付解除期日
手付解除期日は、「不動産事業者が売主である場合」と「個人間売買の場合」で異なります。
不動産事業者が売主である場合
不動産事業者が売主である場合は、「契約の相手方が契約の履行に着手する」までは手付解除が可能です。
「契約の履行に着手」って分かりづらいですよね^^;
全てではありませんが、いくつか事例を出してみましょう。
買主による履行の着手
- 代金・内金・中間金の支払い
- 売買代金の準備と売主への履行の催告
- 表示登記の申請
ちなみに「住宅ローンの本申込」は、買主の履行の着手には該当しません。
売主による履行の着手
- 買主の希望による物件への変更工事を着工した
- 売主が引渡し・移転登記の準備を完了し、司法書士事務所での移転登記手続きを行う旨の通知をした
補足しますと、上記のような履行をしたという通知(配達証明付き内容証明郵便)を相手方に行っておくと、後々トラブルが起こってしまった際に「期日」を明確に示すことが出来ます。
個人間売買の場合
個人間売買の場合でも、原則は「相手方が履行に着手する前」が手付解除期日となります。
しかし、この「履行に着手」という表現は、個人間にとっては曖昧な表現となってしまうという点から、「手付解除期日」を設定することが一般的です。
「手付解除期日」は契約日から「2週間」くらいが一般的です。
手付解除時の仲介手数料の支払いについて
それでは、手付解除が行われた場合には、不動産事業者への仲介手数料の支払いはどうなるのでしょうか？
手付解除の場合、買主や売主の都合による解除である為、基本的には仲介手数料の支払いを免れることは出来ません。
売買契約締結の前に、売主買主ともに不動産事業者と媒介契約を締結します。
媒介契約の約款の記載を確認してみましょう。
媒介契約書の約款には、「報酬の請求」という条項があります。
報酬の請求
乙(不動産事業者)の媒介によって、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲(買主あるいは売主)に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。
つまり、売買契約が成立した段階で、報酬の請求が出来るようになっているのです。
しかしながら、「住宅ローン特約」や「停止条件付契約」の場合は、「白紙解約」となりますので「仲介手数料の支払い」は免除されます。
媒介契約書の他にも、売主・買主が署名する「仲介手数料の支払約定書」という書面にも「自己都合による解除(手付解除)の場合は免除にならない」という文言が入っていたりします。
実務的にはどうなの？
実務的な話をすると、例えば仲介会社である不動産事業者にも少なからず落ち度がある場合には、仲介手数料が減額されるケースもあります。
例えば、宅建業法上、責任がなくても不動産事業者の説明不足があった為に、売主や買主が手付解除を選択した場合がそうです。
しかし、不動産事業者によっては、それでも「満額の仲介手数料」を請求する会社もあります。
ようするに、仲介を依頼した不動産事業者によって違うということなのです。
納得がいかない場合は、管轄の都庁・県庁等の行政期間に相談するか、弁護士に相談して減額を勝ち取るしかありません。
消費者にとっては、かなり労力がかかるので、ハードルが高いとも言えますが…
大事な事は契約前に不安要素を払拭しておくこと
理想的なのは、手付解除が起こらない事です。
しかし、契約前の「不安要素の払拭」は、仲介を依頼した不動産事業者や担当者の姿勢による所が大きい為、「分からない事が分からない」消費者にとっては、難しい問題とも言えます。
消費者と不動産事業者の「情報格差」を埋める事は容易ではないのです。
ではどうすれば良いのでしょうか？
信頼出来る不動産事業者を自分で選択する
解決への一番の近道は「信頼出来る不動産事業者」を「自分で選択」することです。
まずは、「不動産・住宅についての基礎知識」と「不動産業界の仕組み・不動産事業者・担当者の思考」を知る事です。
その上で、「信頼出来る不動産事業者・担当者を自分で選択」するのです。
自社・担当者の利益を第一優先とした場合、積極的にネガティブ情報を提供してくれないかもしれません。
買主や売主の利益を最優先とする不動産事業者・担当者を味方につけましょう。
その上で、不動産取引を行えば「手付解除」が起きる可能性が限りなく少なくなります。
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江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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