住宅購入後の修繕について 後回しは要注意！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入後の修繕」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入後の修繕計画は後回しに要注意
住宅購入を検討されている方に、事前に把握しておいて頂きたい重要な要素に「住宅購入後の修繕計画」があります。
多くの不動産会社の担当者は、売る事に必死です。
その為、初期費用については一生懸命説明しますが、住宅購入後の修繕計画については、あまり力を入れて説明しない傾向にあります。
何故、そうなってしまうのかと言いますと、住宅購入後の修繕計画を伝えた結果、購入を断念されてしまうと困るからです。
弊社は「住宅購入はスタートであり、決してゴールではない」とお伝えしています。
高額なお金を支払って住宅購入をするわけですから、その資産価値を出来るだけ維持して、しっかりと資産形成して頂きたいものです。
本日は、住宅購入検討時に把握しておくべき修繕計画をマンションと戸建それぞれのポイントについて解説していきましょう。
マンションは管理組合の長期修繕計画が資産価値維持の鍵となる
マンション特有のランニングコストと言えば、管理費と修繕積立金です。
特に不動産の資産価値に影響を及ぼす「修繕積立金」については非常に重要です。
マンションの資産価値の維持には、適切な管理が重要です。
近年、修繕等にかかるコストが上昇しており、資金不足の懸念がある事をご存知ですか？
当たり前の事ではありますが、適切に修繕が行われていかないと、マンションの資産価値は毀損してしまい、将来売却するとなった時の価格低下に繋がってしまいます。
修繕積立金が安いことに惹かれてはいけない
分譲マンションは、住民が日常の維持管理や定期的な修繕等に備えて、一定額を管理組合に毎月支払います。
その適正価格をしっかりと把握して購入されているかが非常に重要です。
しかし、残念なことにマンション購入の際に修繕積立金が安い物件ばかり検討して、高い物件については見向きもしないという方が多いのです。
目先の修繕積立金の安さにばかりに目を取られてしまうと、将来的に修繕費が足りなくなり、高額な一時金を徴収されてしまうという場合もあるのです。
管理費・修繕費は上昇傾向にある
ちなみに首都圏の新築マンションの管理費・修繕積立金は、2019年で「月額2万7000円程度」となっており、5年連続で上昇しています。
これは10年前に比べ約20%も高くなっており、バブル期である1990年前後の水準を上回っています。
修繕工事等の人手不足がコストを押し上げているのです。
今後も人手不足問題は、すぐには解消されないと思われますので、コストの上昇傾向は続くと予想されます。
新築マンションは売る事が優先で修繕積立金を低く設定しています
新築マンションは、売りやすくするために「修繕積立金」が低く設定されています。
築10年前後の建物全体の大規模修繕工事にあわせて、毎月の積立金が見直される「段階増額積立方式」が採用されている事が多いです。
要するに、修繕費の工面を後回しにしているわけです。
長期修繕計画通りにメンテナンスが行われるように毎月の積立金を増やす必要があります。
それでも資金が足りない場合には、各戸の所有者から一時金を臨時徴収したり、管理組合名義で借入をしたりする必要が出てきます。
いずれの場合も、各戸の所有者には大きな負担になる可能性がありますので、合意をとりつけるハードルは非常に高いのです。
万が一、所有者の大多数が値上げに反対しているようだと、適切な修繕が実施されないという結果になり、マンションの資産価値にも悪影響を及ぼします。
マンション購入検討時には、目先の修繕積立金の安さや新築で見た目が綺麗という点だけではなく、管理状態や長期修繕計画についてもしっかりと分析する必要があります。
この辺の分析をしっかりと行ってくれる担当者に、住宅購入のサポートをしてもらうことがとても大切です。
ネガティブ情報も含めて情報開示をしてくれる担当者を選別する必要があるわけですね。
担当者の能力を見極める為には、自分自身でも不動産の基礎知識を最低限知っておく必要があります。
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Sel-Fin(セルフィン)でわかること
- 価格の妥当性を判定
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- 建築年から耐震性を判定
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管理費・修繕積立金の妥当性 - 土地の資産性について判定（戸建て）
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・マンション偏差値・推定売却価格
過去の販売相場・過去の賃料相場
戸建は完全自己責任で修繕しなければならない
一方、戸建はマンションのように積立金を毎月徴収される制度はありません。
その為、完全自己責任で修繕計画を立てて、実行しなければなりません。
一般的には、10年毎に屋根・外壁のメンテナンスで100万円前後の費用が必要になります。
住宅購入のきっかけが「結婚」や「出産」の場合、10年後は丁度お子様の教育費や習い事の費用等でお金のかかる時期となります。
その他、設備やリフォーム費用等も屋根・外壁とは別に積立しておく必要があります。
その為、不動産購入の際には、このような費用も踏まえて計画をしておく必要があります。
結果、住まいの修繕を後回しにしてしまい、不動産の資産価値の毀損につながってしまっては「資産形成」が上手くいきません。
ですから、住宅購入検討時には「ライフプランニング」をしっかりと行う事が重要と言えるでしょう。
戸建は資産価値の毀損が激しいので注意しよう
日本は、戸建ては特に築年数の経過によって、不動産の資産価値が毀損していく事がほとんどです。
一般的には、「築20年程」で建物の資産価値はないと判断されがちです。
不動産は「立地」が重要であると言われますが、いくら好立地にある不動産であっても、建物の最低限の修繕を実施しておかなければ、売りたくても買い手がつかない「負動産」物件になってしまいます。
そうなると、住み替えが難しく、老後に住まいを売却して、高齢者向け施設に入ったりするという人生設計に影響を及ぼしてしまいます。
そうならない為にも、ライフプランニングを必ず行いましょう。
早めの修繕が費用削減への近道
修繕は先手先手で早めに行うことが非常に重要です。
シロアリや防水工事などは予防的に実施する方が費用は少なく済みます。
実際に、雨漏りなどが起きた後の工事は、原因調査や修理等に手間と時間がかかってしまい、結果的に掛かる費用も高額となってしまいます。
また、そもそも中古戸建の購入を検討される際には、建築士など専門家に依頼して、建物の劣化状態を調査するインスペクション（建物状況調査）を利用する事をお勧め致します。
工事が必要となる部分や時期を把握しておけば、不動産購入をした後の修繕計画も立てやすいからです。
まとめ
普段、実際に物件のご案内をしていて感じるのですが、不動産はご自身の大事な資産なのに、修繕を全く意識していない方が多いです。
「住宅購入は買う事が”ゴール”ではなく”スタート”」です。
これは非常に重要なことですので、住宅購入検討時には、修繕計画に関する知識も押さえておいて欲しいところです。
参考までに具体的な修繕費用の積立について解説した記事をご紹介しておきます。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
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【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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