住宅購入 物件が見つからない時の対処法とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「物件が見つからない時の対処法」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入検討時の悩み「物件が見つからない時の対処法」
首都圏の中古マンション市場は活発に動いている
コロナショックによる一回目の緊急事態宣言が解除されてから、じわじわと実需用の不動産市場は回復していきました。
2020年8月には、中古マンションの成約件数の前年同月比は「+18.2％」と大幅に上昇し、以降の前年同月比は「9月・-7.3％」「10月・+31.2％」「11月・+14.0％」「12月・-9.9％」「2021年1月・+29.9％」です。
ご覧の通り、実需用の中古マンション市場は活発に動いていることが分かります。
首都圏の中古戸建市場も活発に動いている
一方、中古戸建市場はどうなのでしょうか？
こちらも中古マンション市場と同様に活発に動いています。
2020年8月には、中古戸建の成約件数の前年同月比は「+21.8％」と大幅に上昇し、以降の前年同月比は「9月・＋3.9％」「10月・+41.8％」「11月・+23.6％」「12月・9.3％」「2021年1月・+37.0％」です。
そんな活発に動いている不動産市場のなかで、ここ最近、住宅購入を検討していて物件探しを続けているけど「希望条件に合う物件が中々出てこない」というご相談が増えています。
毎日、主要ポータルサイト(アットホーム・スーモ・ホームズ)をチェックして、目ぼしい不動産会社にメール配信登録しているけど、中々物件が出てこない…
結果、物件探しに疲れてしまったという方も多いことでしょう。
慢性的な在庫不足
希望条件が厳しいからなのか、それとも他に要因があるのか…
中々、消費者の方では判断がつかない部分もある事でしょう。
一つの要因として、慢性的な在庫不足が挙げられます。
それでは、実際の数字をまとめてみましたので確認してみましょう。
首都圏中古マンション在庫件数の推移
| 在庫件数 | 前年同月比 | |
| 2019年10月 | 47805 | 1.80% |
| 2019年11月 | 47699 | 0.90% |
| 2019年12月 | 47051 | -0.20% |
| 2020年1月 | 47624 | -2.40% |
| 2020年2月 | 47423 | -2.60% |
| 2020年3月 | 46192 | -3.30% |
| 2020年4月 | 46251 | -2.00% |
| 2020年5月 | 46507 | -0.90% |
| 2020年6月 | 45555 | -0.30% |
| 2020年7月 | 44350 | -6.60% |
| 2020年8月 | 42731 | -11.30% |
| 2020年9月 | 41137 | -13.70% |
| 2020年10月 | 39829 | -16.70% |
| 2020年11月 | 38520 | -19.20% |
| 2020年12月 | 38173 | -18.90% |
| 2021年1月 | 37054 | -22.20% |
公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watchサマリーレポート2020年9月度」
中古マンションの在庫件数についての上記表をご覧頂きますと、2019年10月の在庫件数が「47805」だったのに対して、2021年1月の在庫件数は「37054」となっています。
1年4ヶ月で「10751」件の減少ですから、約22％の減少となります。
首都圏中古戸建在庫件数の推移
| 在庫件数 | 前年同月比 | |
| 2019年10月 | 22493 | 9.00% |
| 2019年11月 | 22899 | 8.80% |
| 2019年12月 | 22764 | 8.40% |
| 2020年1月 | 23164 | 6.90% |
| 2020年2月 | 23543 | 6.70% |
| 2020年3月 | 22999 | 5.50% |
| 2020年4月 | 22837 | 4.00% |
| 2020年5月 | 22183 | 1.60% |
| 2020年6月 | 21632 | -1.80% |
| 2020年7月 | 20969 | -4.40% |
| 2020年8月 | 20113 | -8.80% |
| 2020年9月 | 19400 | -12.50% |
| 2020年10月 | 18990 | -15.60% |
| 2020年11月 | 18420 | -19.60% |
| 2020年12月 | 17921 | -21.30% |
| 2021年1月 | 17253 | -24.20% |
公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watchサマリーレポート2020年9月度」
中古戸建の在庫件数についての上記表をご覧頂きますと、2019年10月の在庫件数が「22493」だったのに対して、2021年1月の在庫件数は「17253」となっています。
1年4ヶ月で「5240」件の減少ですから、約23％の減少となります。
中古マンション・中古戸建ともに、1年4ヶ月の間で「約20％」の在庫が減少したことがわかりました。
在庫件数の減少は、当然の事ですが、物件が売れていくか売り止めとなる。
そして、新規登録件数がその数以上に増加しなければ生じます。
相場の下落は起きていない
現状、コロナショックによる中古マンション相場の下落は起きていません。
在庫件数が減少していますが、成約件数は上昇しているわけですから、完全な売り手市場と言えるでしょう。
市場における物件の価格は、「需要と供給」で決まります。
まず「需要」に関していえば、コロナ禍による影響もありますが、あまり低下していないことがわかりました。
「この機会に家賃を掛け捨てしている賃貸から売買に変えたい」
「テレワークに対応するために少し広い家が欲しい」といった希望を出ています。
一方で、不動産市場の物件が減っていますので「供給」は落ち込んでいます。
供給が減り、需要が増えれば、結果として「価格の上昇」に繋がるのは必然なのです。
一方、中古戸建についてはどうなのでしょうか？
上記の中古戸建住宅の成約価格の推移をご覧頂きますと、直近の3ヶ月は上昇傾向であることがわかります。
中古戸建の場合は、㎡単価ではなく、成約価格となっておりますので、一概に相場の上昇とは言い切れませんが、下落傾向ではないということは間違いないでしょう。
希望条件に見直しについて
予算の見直しを検討する
ご自身の希望条件と市場の物件情報がマッチしない場合には、希望条件の見直しを検討する必要があるかもしれません。
例えば予算についてですが「なんとなく4000万円以下」といった決め方をしている方もいらっしゃいます。
予算については、物件探しを特に制限してしまう条件のひとつです。
ライフプランニングや資金計画を行った結果であれば仕方がありませんので、価格以外の条件の見直しを検討してみましょう。
現状の住まい環境と比較してみよう
希望条件に合う物件が中々出てこない…
もう物件探しに疲れたから、しばらく様子見しようかな…という方も多くいらっしゃることでしょう。
住宅購入は、たくさんの情報を取捨選択して、分析、そして決断しなければなりません。
この作業は、かなりの時間と労力を要します。
住宅購入の相談をしている担当者が、ネガティブ情報も含めてわかりやすく丁寧に教えてくれれば、時間と労力はかなり削減出来ます。
しかしながら、実はそういう担当者と出会うことはかなり難しいです。
何故なら、本当に顧客目線の担当者は、不動産市場の仕組みの問題で存在しにくいのです。
これは、不動産業界の闇の部分の話なのですが…
ご興味のある方は、手前味噌で恐縮ですが、弊社のセミナーをご受講してみて下さい。
話が横道にそれましたので戻しましょう^^;
何故、購入したいのかを再度考えよう
一度諦めモードに入ると、なかなか立ち直ることが出来ません。
そんな時は、初心の気持ちを思い出しましょう。
私は、よく「5W1H」を意識してみましょうとお伝えしています。
5W1Hとは下記の項目です。
- Who（誰と）
- When（いつ）
- Where（どこで）
- What（なにを）
- Why（なぜ）
- How（どのように）
住宅購入で置き換えてみますと下記の通りです。
Who…誰と住むのか？
When…いつまでに住替えしたいのか？
Where…どこ（どんな場所）に住みたいのか？
What…どんな家に住みたいのか？
Why…なぜ住替えたいのか？
How…どのように住替えを進めていきたいのか？
想像出来ましたでしょうか？
いずれにしても、今よりも住まいの満足度を上げたいから住宅購入を検討しているはずです。
例えば、交通利便性、広さ、快適さ、等々
資産価値という観点から見てみますと、賃貸では実現出来ない将来の換金性、資産形成が挙げられます。
超低金利時代の現状では、家賃並みで住宅購入をする事が出来る。
でも、買うからには100点満点の住宅購入をしたい…
住宅購入検討時に整理しておきたい価値観があります。
少し厳しい言い方ですがはっきり言います。
100点満点の住宅購入はお勧めしません。
えっ？
高額な不動産を買うのに、100点満点じゃなくても良いんですか？と思った方は、一度冷静に考えてみて下さい。
100点満点とは、自分にとっての点数ではありませんか？
私は、住宅購入は100点満点ではなく、70点くらいが逆に将来にわたって満足度が高い住宅購入になると考えています。
深掘りした記事をご紹介しておきましょう。
資産価値という観点
住宅ローンを利用する際に、必要以上に返済額を低く設定してしまうと、条件に合う物件数が極端に減ってしまって、結果、資産性の低い、何かしら問題がある物件で決めてしまうことがあります。
それよりも、しっかりとライフプランニング・資金計画を行い、将来的に資産価値が維持しやすい物件を購入する方が、結果的にはご自身の資産形成を助けることにもなります。
弊社は、住宅購入者向けにポジショントークなしでライフプランニングサービスをご提供しております。
買ってもらう為のライフプランニングは行いません。
あくまでも買っても大丈夫かを「見える化」するライフプランニングを行っておりますのでお気軽にご用命下さいませ。
エリアの再検討
「これまで住んできた」「馴染みがあるから」「子供の学区域」「実家に近い」といった条件も重要な要素ですが、予算と物件量を検討したうえで、思い切ったエリア変更をしてみることも、物件探しの近道かもしれません。
思いがけない場所で、住みやすい街や、便利なエリアに出会うこともあります。
ご自身でインターネットを駆使して探すことも勿論ですが、不動産エージェントにご相談頂ければ、豊富な経験の中からアドバイスをさせて頂きます。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
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【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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