木造住宅の寿命とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「木造住宅の寿命」についてです。
参考にして下さい。
目次
木造住宅の寿命
一般的に日本では、木造住宅の寿命は「20年程度」と言われています。この「20年程度」という数字の根拠は何なのでしょうか？
税金（固定資産税）の算定で住宅の耐用年数が定められているのですが、不動産を鑑定する上でも、この耐用年数の計算を使って「20年程度」とされています。
現代の建物は20年で寿命を迎えるか？
日本の建築技術は進歩しています。
戦後間もない頃でも20年以上、住まわれている住宅もあります。平成、そして令和の現代になってからの建物が「20年程度」で価値がなくなるわけがありません。
税金の計算方法を根拠として住宅の寿命（資産価値）が決められている。
住めなくなる（資産価値がなくなる）という根拠はどこにあるのでしょうか？
メンテナンス次第である
マンションの場合、毎月修繕積立金を支払い、管理組合・管理会社がメンテナンスを行います。
一方、木造住宅の場合は全て自己責任です。
自分自身で、修繕費を積み立てして、定期的に屋根・外壁・配管等のメンテナンスを行う必要があります。
このメンテナンスをおざなりにしてしまうと、建物は朽ちていきます。
定期的な修繕で家は長持ちする
どれくらいの頻度で修繕をするべきなのか？
一般的には、10年くらいを目安にして屋根・外壁は修繕するべきでしょう。
しかし、海沿いであったりすると劣化が早いのでもう少し早めに修繕するべきです。
逆張りの発想で賢い不動産購入を
前述の通り、日本の木造住宅の耐用年数は、税金の計算方法を用いて、「20年程度」で寿命がくるという発想なわけです。
それであれば、逆張りの発想で「中古住宅」を選ぶのも選択肢の一つです。
築年数が10～20年経過した建物であれば、査定上、価格を抑えられた建物を取得する事が出来る。
その上で、自身で建物状況調査（インスペクション）・耐震診断を行い、資産価値を担保する。
築年数が10数年経過した中古住宅は、資産価値の毀損率が落ち着いており、その後の建物の資産価値の維持がしやすいのです。
新築住宅は資産価値が毀損しやすい
新築住宅は、購入した瞬間に資産価値が10～20％毀損するといわれています。
それは、新築住宅には不動産事業者の利益・販売管理費がのせられている為です。さらに建物部分には消費税も課税されています。
不動産事業者は利益をあげる為に物件を販売しています。
しかし、個人が売主の物件の場合、ほとんどは利益をあげる為ではなく、住み替え等の理由で売却をしています。
基準を満たせば中古住宅でも税優遇措置は使える
住宅ローン減税等の税優遇は「築後年数要件」を超えた住宅でも、基準を満たせば利用する事が出来ます。
その他にも、長期優良住宅化リフォーム推進事業を利用すれば補助金を受領する事も出来ます。
既存住宅売買かし保険で中古でも保証を
既存住宅売買かし保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。
（給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります）
万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心です。
まとめ
- 日本では木造住宅の寿命は「20年程度」と言われている。
- 逆張りの発想で、価格が落ちてきた中古住宅を取得すれば、その後の資産価値の維持がしやすい。
- 中古住宅購入時は、建物状況調査（インスペクション）・耐震診断を行い、建物の性能・資産価値を担保する。
- 中古住宅でも、基準を満たせば税優遇・助成金を利用出来る。
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