不動産購入と消費税増税時のポイント
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産購入と消費税増税時のポイント」です。
参考にして下さい。
目次
「消費税10％」おさえておきたいポイントとは？
いよいよ2019年10月1日を迎えました。
本日より消費税が「8％」から「10％」に増税されます。
そこで本日は、不動産購入時にこの消費税増税時におさえておきたいポイントを整理しましょう。
住宅ローン控除は期間が3年延長される
消費税が10％課税される物件を購入し、住宅ローン控除を利用する場合には、期間が3年間延長されます。
概要
- 控除期間は10年→13年
- 適用年の11~13年目で消費税増税分の2％を控除、以下のいずれか小さい額。
① 住宅ローン等の年末残高(限度額4,000万円※)×1％
② 建物購入価格(限度額4,000万円※)×2/3％(2％÷3年)
※長期優良住宅・低炭素住宅の場合は限度額は5,000万円 - 令和元年10月1日~令和2年12月31日までの間に入居した場合が対象となる。
住まい給付金も拡充
給付額・対象となる所得階層も拡充されます。
概要
所得階層は消費税8％時、夫婦(妻は収入なし)・中学性以下の子供2人の場合、収入額の目安が「510万円以下」だったのが、消費税10％時には「775万円以下」となりました。
贈与税の非課税枠も拡充
非課税限度額は「1,200万円」から「3,000万円」に拡充されました。
概要
消費税10％が適用される場合
- 平成31年4月1日~令和2年3月31日の間の限度額
質の高い住宅：3,000万円 一般の住宅：2,500万円 - 令和2年4月1日~令和3年3月31日の間の限度額
質の高い住宅：1,500万円 一般の住宅：1,000万円 - 令和3年4月1日~令和3年12月1日の間の限度額
質の高い住宅：1,200万円 一般の住宅：700万円
次世代住宅ポイント制度
次世代住宅ポイント制度とは、消費税率10％が適用される一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。
引用元：次世代住宅ポイントホームページ
消費税が課税されない物件も把握しておこう
そもそも消費税が課税されない物件というものがあります。
消費税が課税されないのですから、消費税が10％になっても影響はありません。
土地は非課税
土地は消費されるものではないという考え方から、消費税は課税されません。
新築の建売住宅・新築マンション・不動産事業者が売主の中古物件は、建物部分にのみ消費税が課税されています。
個人が売主の中古物件も非課税
個人間売買といわれる個人が売主の中古物件の場合、消費税は課税されません。
※個人事業主の場合は課税されることもあります。
上記の記載の通り、中古物件であっても、売主が消費税の課税事業者である不動産事業者の場合は消費税が建物部分には課税されますのでご注意下さい。
資産価値の減りにくい住宅購入のカギは個人が売主の中古物件！？
個人が売主の中古物件は消費税が課税されません。
個人の方は多くの場合、不動産を売る事で利益を得ることを目的していない為です。
もっと分かりやすく言いますと商売として不動産を売却しているわけではない為、消費税が課税されないわけです。
新築物件には業者の利益等がのっている！？
反対に新築の建売住宅・注文住宅・新築マンションや中古物件を販売する事によって、不動産事業者は利益を上げることが目的です。その為、当然、消費税が課税されます。
利益・消費税の他にも、不動産事業者が売主の物件には、販売管理費ものせられています。要するに、新築物件の価格の中には、消費者に対する広告費や営業マンの給料も含まれているわけですね。
新築物件は買った瞬間に資産価値が大きく毀損する
新築物件の多くが買った瞬間に資産価値の10~20％が毀損すると言われています。
それは、上記の通り、新築物件には利益・消費税・販売管理費がのせられているからです。
一方、個人が売主の物件の場合は、利益が最優先ではなく、消費税も非課税で、広告費は不動産仲介事業者が負担します。
資産価値の毀損率が落ち着いた中古物件を購入すれば、将来「貯金となる家」となる可能性が高まります。
弊社、江戸川不動産情報館では「消費する家」ではなく「貯金となる家」をご提案しています。
詳細は「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」をご受講下さい。
まとめ
- 消費税が課税される不動産事業者が売主の物件の場合、住宅ローン控除等の様々な制度が拡充される。
適用漏れがないようにしっかりと事前に調べるようにしましょう。 - 個人が売主の物件は、消費税が非課税の為、消費税増税の影響は受けない。
さらに利益の確保が最優先ではなく、広告費ものせられていない為、新築物件に比べて将来「消費する家」ではなく「貯金となる家」になる可能性が高まる。
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