住宅購入時に注意したいセットバック
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「セットバック」についてです。
参考にして下さい。
目次
セットバックとは何か？
街なかで、不自然に住宅の敷地と道路の境界が凸凹しているのを見かけたことはありますでしょうか？
不動産広告では、小さく備考欄に「セットバック要」と注意書きが書かれていたりします。
今回は、セットバック要物件を購入するにあたっての注意点を解説していきましょう。
建築基準法の原則
建築物の敷地は、原則として「建築基準法」に定める幅員「4ｍ」以上の道路に間口が「2ｍ」以上接していなければなりません。
これは、防災上の観点から、消防車が入れるように最低限の道路幅員が整った街づくりをする考えからきています。
しかしながら、古くからの市街地などには、道路幅員が4ｍ未満の道路が数多く存在しています。
2項道路
建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員「4ｍ未満」の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
このような道路を「42条2項道路」あるいは「2項道路」など訳して読んだりします。
建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントとなります。
セットバックについて
セットバック要物件は、建築基準法上の道路とみなされて、将来建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。
道路の両側の敷地を、それぞれ後退することによって、将来的には「4ｍ」の道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」というわけです。
不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
川岸や崖地の扱い
道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から「4ｍ」の位置まで片側がセットバックをする必要がある物件も存在します。
セットバック部分は敷地面積から除外
既存の道路中心線から2ｍの位置が、敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても、建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含めることが出来ません。
セットバックによって有効敷地面積が変わり、建築面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意して下さい。
仮に上記の図のような土地にて建替えをする場合、セットバックがなければ、建ぺい率５０％・容積率100％ですので、最大１階40㎡・２階40㎡で合計延床面積80㎡の家が建築出来ます。
しかしながら、セットバック面積が７㎡含まれていますと、建築できる有効敷地面積は「80㎡-7㎡＝約73㎡」という事になり、最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの建物しか建築することが出来ません。
売買契約後に、しっかりとセットバックについて認識しておらず、結果、延床73㎡の建物しか建築が出来ないのであれば、話が違うということになってしまうと、後々トラブルとなってしまいます。
セットバック部分は門塀も駄目
セットバック部分は道路としてみなされる為、その部分には建物だけではなく、門や塀を設置することが出来ません。
さらに玄関ドアを開けた際には、ドアがセットバック部分へはみ出してしまうような設計も認められませんので注意しましょう。
将来のことも考えて検討すべし
前面道路の幅員が「４ｍ未満」で「セットバック要」となっている場合には、将来建替をする際には、既存建物と同等の広さの建物が建築出来ないことがありますので、購入前に必ず確認が必要です。
自分自身は、中古物件として建物を使用する為に購入し、自分たちにとっては支障がなくても、将来売却するときには注意が必要です。
前面道路の幅員が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみて、どのくらいの大きさの建物が建築出来そうかを逆算してみるといいと思います。
ちなみに、建物の延床面積が「70㎡以上」建てられないような土地になりますと、戸建て用地としての流動性が低くなり、あまり良い土地とは言えません。
将来売却する際には、土地の資産価値がつかず、中々買い手がつかない場合もありますので、しっかりと将来のことも考えて検討した方が良いでしょう。
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