物件探しより大事なことは不動産屋探し「仲介業者編」

不動産会社は選べる

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「物件探しより大事なことは不動産屋探し・仲介業者編」です。
参考にして下さい。

売主編はこちら

物件探しより大事な事は公平な提案があるかどうか

前回の売主編でもお伝えしましたが、不動産を購入する際に、消費者であるあなたの利益を第一義とする提案を不動産事業者がしてくれるかどうかで買主の将来は大きく変わります。本日は仲介業者の特性について解説していきましょう。

不動産仲介業者のビジネスモデル

仲介業者の特性を理解する上では、まず仲介業者のビジネスモデルを知る必要があります。

正直、恥ずかしい話、私自身、不動産業界に入る前までは、不動産仲介業というものを認識いませんでした…^^;

まずは不動産仲介業者はどうやって利益を上げているのかを解説していきましょう。

仲介業は手数料商売

不動産仲介業者は簡単に言えば、手数料商売となります。

例えば、家を売りたい方から自宅の売却を依頼されて、自社で買主を見つける事が出来た場合には、売主買主の両方から仲介手数料を受領する事が出来て、これを不動産業界用語で「両手仲介」と言います。

一方、他社が買主を見つけてきた場合は、売主からのみ仲介手数料を受領する事になります。これを「片手仲介」と言います。

仲介手数料のパーセンテージは?

不動産の仲介手数料は宅建業法によって定められており、下記の通り売買金額によってパーセンテージが変わります。

  • 売買価格(税抜)が200万円以下 5%
  • 売買価格(税抜)が200万円を超える部分〜400万円まで 4%(+2万円)
  • 売買価格(税抜)が400万円を超える部分〜 3%(+6万円)

※消費税別途加算

例えば、5,000万円の物件の不動産売買を成立させた場合
5,000万円×3%+6万円=1,560,000円(税別)が仲介手数料となります。

売主から売却の依頼を受けて、自社で買主を見つけることが出来た場合は、「両手仲介」となり売主買主の両方から仲介手数料を受領する事が出来ますので、156万円×2倍=312万円が売上となるわけです。

両手仲介が第一義

上記にて解説した通り、不動産仲介業者は「両手仲介」を成立させることが出来れば、売上が二倍になる為、「両手仲介」を成立させることが第一義となります。

買主にとって一番良い選択肢が「両手仲介」の物件であれば問題ありませんが、必ずしもそうとは限りません。

「両手仲介」を成立させる為に、自社で売却を依頼された物件を優先的にお勧めすることになります。

公平な提案を知てくれる業者とは

それでは、買主の事を第一義に考えた公平な提案をしてくれる不動産事業者を見つける為にはどうすれば良いのでしょうか?

物件ありきで問い合わせをしない

もっとも、簡単な方法は、「物件ありきで問い合わせ」をしない事です。

不動産ポータルサイト・新聞の折り込み広告・ポスティングチラシ等から、物件の問い合わせをするのではなく、まず信頼出来る不動産屋を探すことが始めましょう。

物件情報は、不動産事業者間で共有されていますので、物件の情報量に大きな差はありません。

誰もが知っている大手の不動産会社・地場で有名な中小企業・町場の不動産屋のどこでもネット環境があれば、不動産情報に大きな差はありません。

不動産の物件情報の仕組みは下記「不動産の売却活動の仕組み」をご参照ください。

不動産の売却活動の仕組み

ここでは、不動産の売却活動の仕組みを解説していきます。

売主が不動産の売却を不動産事業者に依頼する際には、不動産の媒介契約を締結します。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の三種類があり、一般媒介契約を除く契約では、不動産事業者が共有している不動産データベース「レインズ」への登録義務があります。

不動産データベースの仕組み

上記の図の通り、不動産の売却情報は「レインズ」で共有されているのです。

例えば、スーモ・アットホーム・ホームズといった不動産ポータルサイトに掲載されている物件は、レインズにほとんど掲載されています。

一般媒介契約は「レインズ」への登録義務はありませんが、一般媒介契約の場合、売主は複数の業者と媒介契約を結ぶ事が出来る為、必ず自社で取引が成立するわけではありませんので、積極的に広告費を投入する事が出来ない為、「レインズ」には、ほぼ登録するのが一般的です。

不動産バイヤーズエージェントを活用する

公平な提案をしてくれる不動産屋の中で注目すべきは「不動産バイヤーズエージェント」です。

バイヤーズエージェントとは、買主の為の代理人という意味です。
バイヤーズエージェントは、依頼人である買主の利益を第一義としますので、「両手仲介」を第一義としません。

手前味噌で申し訳ありませんが、弊社・江戸川不動産情報館も「不動産バイヤーズエージェント」として営業しております。

物件情報は不動産データベースを完全公開

弊社の場合ですと、物件情報については、先ほどご説明した「レインズ」を完全公開しておりますので、本当に買主が欲しい情報の全てを閲覧する事が出来ます。

「レインズ」から直接物件情報を抽出してお客様に送信するシステム「物件提案ロボ」を提供しており、物件情報にはセルフインスペクションアプリ「Sel-Fin」でネガティブ情報を見える化した「AI評価書」を添付して差し上げております。

ネガティブ情報を積極的に開示

物件情報以外でも、買主にとっての購入物件の判断材料として様々な情報を提供しており、なかでもネガティブ情報を積極的に開示しております。

不動産バイヤーズエージェントについてもっと詳しく知りたい方はこちらから

まとめ

  • 不動産事業者は手数料商売である。
  • 不動産事業者は「両手仲介」が成立すれば、売上が二倍となる為、自社で売却を依頼されている物件を優先してお勧めする。
  • 物件ありきで問い合わせをするのではなく、信頼出来る不動産屋を見つける事が先決である。
  • 不動産バイヤーズエージェントは、買主の利益を第一義とする不動産事業者である。
  • 不動産バイヤーズエージェントを活用することで公平な不動産取引を実現することができる。

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