瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変わる
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「契約不適合責任」についてです。
参考にして下さい。
目次
民法改正により瑕疵担保責任が変わる
2020年4月1日に民法が改正されます。
改正されると「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変わるようです。
「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」について解説していきましょう。
瑕疵担保責任とは
そもそも瑕疵担保責任とは何かをご存知ですか？
瑕疵担保責任とは、物件に瑕疵（読み：かし、意味合い：きず・欠陥・不適合などのトラブル）があった場合に、売主はその責任を取らなくてはならないという規定です。
売主が責任を取らなくてはならないケース
売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合、売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられない時は、契約解除となる。
これは、売主の故意・過失にかかわらず責任を負うという無過失責任となります。
実際の運用は？
個人が売主の中古住宅物件の場合の瑕疵担保責任の運用については、一般的には、引渡から3カ月~6ヶ月くらいの期日が設定されて、その決められた期間の間に、主要な構造部の瑕疵が見つかった場合に売主の責任とされています。例えば、雨漏り、白蟻等がそれに当たります。
古い物件は瑕疵担保免責が多い
築年数が経過した物件は、瑕疵担保免責であることを条件として売却されることもあります。
築古物件で、建物の価値がほとんどなく土地値で売られている場合は、建物については責任取れませんという事ですね。
契約不適合責任に変わるとどうなる？
今回の民法改正は、買主をもっと保護するものとなりました。
売主の瑕疵担保責任は、法定責任から契約責任＝債務不履行責任となる「法的整理」が行なわれ、契約不適合責任は、特定物・不特定物の別を問わず適用されます。
住宅は特定物となり、契約不適合の対象は原始的瑕疵※に限りません。
さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて「追完請求、代金減額請求」も認められるようになります。
※原始的瑕疵とは、契約締結時までに生じた瑕疵のこと。改正後は、契約の履行時までに生じたものであれば「契約不適合責任」を負う事になります。
追完請求・代金減額請求とは
「追完請求・代金減額請求」とは、具体的には、修補（瑕疵を修理し補うこと）、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求出来ることです。
また、これらが売主によって履行されない場合には、催告して代金の減額を求めることも出来るようになります。
契約の解除については、事前の催告が必要になりますが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能でも、達成のハードルが高い場合には契約解除が出来ることになりましたので、「解除できるケースが増えること」が想定されます。
さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなりました。
買主の善意・無過失は、解除の要件として不要になったことも法的に大きな改正と言えるでしょう。
買主の権利行使の期間制限も変わる
改正前
改正前民法では、瑕疵担保責任の追及の期間制限として「事実を知ったときから1年以内」に「契約の解除又は損害賠償の請求」をしなければならないと規定されていました。
改正後
改正民法では「不適合の事実を知った時から1年以内に当該不適合の事実を通知」しなければならないとしており、「解除又は損害賠償の請求」をする事までは要求されていません。
これは、これまでの瑕疵担保責任では、解除・損害賠償の単純な2択であったのに対して、改正民法では、損害賠償・解除・目的物の修補・不足分の引渡し・代替物の引渡し・代金減額の請求など、様々な選択肢がある為、不適合の効果として何を主張するかまで、直ちに選択出来ないからだと言われています。
まとめ
- 2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」となり、買主がより保護されるようになる。
- 追加項目は「追完請求、代金減額請求」である。
- 買主の権利行使の期間制限も広がる。
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