契約不適合責任はインスペクションで対応する
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「契約不適合責任とインスペクション」についてです。
瑕疵保険についても解説しています。
参考にして下さい。
目次
契約不適合責任とインスペクション
昨日のコラムにて、2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わることを解説しました。
本日は、売主側も買主側もこの「契約不適合責任」とどう向き合うべきかを解説していきましょう。
契約不適合責任で売主の責任は増えるが…
民法改正によって、不動産売買による買主の権利が拡充されます。
結果、売主の責任の範囲が広がる事になるわけです。
しかしながら、従来の瑕疵担保責任を免責とする特約は有効なのです。
とは言うものの、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益（＝その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益）も損害賠償請求の対象となります。
さらには、追完請求および代金減額請求も認められ、買主が売主に対して行使出来る対抗措置となる可能性が高いと考えられています。
インスペクションで事前に見える化
高額な不動産取引であとから、買主が売主に責任を追及することは、出来るだけ避けたいものです。
勿論、買主は契約不適合責任を主張する権利があります。
そして売主はそれに応える義務があります。
そういった場合に、売主がスムーズに買主の要求に応えてくれれば良いのですが、そう簡単に物事は進まないことも考えられます。
そこで事前に出来る対策は、インスペクションを実施しておく事です。
インスペクションとは、建物状況調査の事です。
インスペクションで、建物に問題がないかを予め調べておき、その結果を契約書・物件状況報告書・付帯設備表に記載しておけば、後で大きな揉め事はなくなるわけです。
瑕疵保険でトラブルを担保
インスペクションで建物の状況を把握したら、是非、加入しておきたいのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
物件の引渡死後に、隠れた瑕疵が発見されたとしても、事前にインスペクション(建物状況調査)によって調査を行い、瑕疵保険に加入できる状態であれば、そのまま加入します。あるいは売主が是正工事費用を負担して瑕疵保険に加入する。
こうする事で、追完請求によって発生する費用を「既存住宅売買瑕疵保険」によって補償する事が出来ます。
瑕疵保険の費用負担はケースバイケース
売主負担の場合
瑕疵保険の費用負担を売主がする場合、「瑕疵保険付き物件」として、他の物件と差別化する事が出来て、売却活動がスムーズにいくことでしょう。
買主負担の場合
一方、買主側で費用を負担する場合もあります。
買主側からすれば、瑕疵保険の費用は売主側で持ってくれれば助かりますが、そうでない場合は、自らインスペクションで建物の状況を把握する事によって、価格交渉の材料にする事が出来るのです。
さらに今後は、自分がその物件の資産価値を守らなくてはいけない訳ですから、その為に、建物の状況を把握しておくことは決して無駄な事ではありません。
極端かもしれませんが、もし耐震性に問題がある場合には、地震発生時には、命にも危険が及ぶのです。
まとめ
- 契約不適合責任へは、売主買主ともにインスペクションを行うことによって備えよう。
- インスペクション＋瑕疵保険で、将来の揉め事を防げば安心な不動産取引が実現出来る。
- 売主がインスペクション・瑕疵保険の費用を負担すれば、売却活動はスムーズに進む。
- 買主がインスペクション・瑕疵保険の費用を負担する場合は、価格交渉の材料にしよう。
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