2020年の不動産市場はどうなる？
明けましておめでとうございます！
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
2020年の新年のご挨拶をさせて頂きます。
コラムのテーマは「2020年の不動産市場」についてです。
目次
新年のご挨拶
弊社は、本日1月7日より仕事始めとなります。
本年も宜しくお願い致します。
さて、いよいよ2020年が幕をあけました。
そうそう、今年は「ねずみ年」ですね。
弊社が加盟しております不動産エージェントシステム「リニュアル仲介」のイメージキャラクターがネズミ君でして、名前を仲介のチューをとって「チュースケ」と言います。
ご存知なかった方は、これを機に名前だけでも覚えてあげて下さい^^
2020年の不動産市場について
さて、本題に入っていきましょう。
新年最初のテーマは「2020年の不動産市場はどうなっていくのか？」です。
参考にして下さい。
東京オリンピック前後問題
2020年の7月には、いよいよ「東京オリンピック2020」が開幕します。
不動産購入を検討している方にとって気になるのは、不動産購入はオリンピックの前が良いのか？それとも後が良いのか？という問題です。
オリンピック景気で値上がりしたマンション価格
東京オリンピック2020に向けて、首都圏のマンション価格は値上がりしていきました。
2013年9月に東京が2020年のオリンピックの開催都市に選出されてからのマンション相場は、それまでの横ばい状態から一転して値上がりに転じました。
東京カンテイのデータによると、2013年の中古マンション70㎡換算価格の平均は2,791万円でしたが、2018年には3,638万円となっています。
東京オリンピック2020が決まってから、実に約23％も上昇したことになります。
引用元：東京カンテイ プレスリリース
上昇した要因は、オリンピック関連の公共事業に建築資材や職人が優先されて、新築マンションの価格が上昇したこと、さらには、キャピタルゲイン目当ての不動産投資が活発になったことが原因と言われています。
新築マンションの価格の決定要因
ちなみに、新築マンションの価格の決定要因は、仕入れ価格に起因すると言われています。
東京オリンピックに向けて、ホテルの開業が活発になりました。
それだけではなく、インバウンド需要の拡大もホテル事業の拡大を後押ししています。
23区/ホテル開業相次ぐ～2018年から2020年の供給動向調査結果発表～
引用元：株式会社マーキュリープレスリリース
マンション事業者は、マンション事業者同士だけではなく、ホテル事業者とも仕入れで争う事になり、マンション用地の仕入れ価格が上昇してしまったのです。
新築マンションの価格は「土地の仕入れ価格+建築費+販管費+消費税」という加算方式で決定され、そもそもの仕入れ価格が高ければ高いほど、価格が値上がりしていくわけです。
中古マンションも、新築マンションの値上げに引きずられて、価格が上昇していったのです。
しばらくは様子見が良いのでしょうか？
それでは、不動産購入をするなら、値崩れが期待される東京オリンピック後の方が良いのでしょうか？
正直、こればっかりは結果論ですので、断定は出来ません。
さらには、マンション建設は規模が大きい為、用地を仕入れてから、建築して販売するまでタイムラグがあります。
2020年に竣工する新築マンションの用地が仕入れられたのは、最低でも2年前でしょうか、もっと前の可能性が高いです。
そうなると、まだしばらくはマンションの価格が値崩れすることはなさそうです。
関連記事「マンションの買い時とは？価格・金利・家賃の影響は？」
だったら、新築マンションの価格が落ち着くまで、しばらくは様子見がいいのでしょうか？
家賃と金利は待ってくれない
仮に、マンションの価格が値下がりするのを2年待ってみたとします。
そこで、問題となってくるのが「家賃と金利」です。
様子見期間中の家賃
2年間、様子見をしている間、賃料が10万円だとしたら、10万円×24ヶ月で240万円。
2年契約で更新の場合は、更新料が1ヶ月分とすると、さらに+10万円で250万円となります。
賃料は掛け捨てですから、当然返ってきません。
金利の上昇リスク
2020年1月のフラット35の金利は、20年以下が1.02%、21年以上が1.07%と先月から0.06%増となりました。
大手銀行の動向については、代表的な固定期間10年の最優遇金利について、長期金利の上昇などを理由に、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行がいずれも0.05%引き上げとなりました。
フラットの金利は先月に続いて微増となっておりますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。
この低金利水準が、2年後も続いているのかは正直わかりません。
仮に、今よりも0.1％金利が上昇すると、6000万円を35年借入した場合、約120万円の利息が増加します。
様子見をした結果、物件価格が下がっていなかった場合の事を考えると、悩ましいですね。
不動産の買い時は自分のタイミングが合ったとき
家賃の支払い、金利の上昇リスク、この二つは自分ではコントロール出来ません。
数年後、結果的に不動産相場が下落していたとしても、自分の希望条件に合う物件が、都合よく見つかる保証はありません。
それではどうすべきなのか。
答えは、不動産市場のタイミングではなく、自分のタイミングを見定める事です。
その為のポイントは下記2点です。
- 自分でも不動産に詳しくなる
- 不動産エージェントを味方につける
自分でも不動産に詳しくなる
具体的には、まずは不動産について詳しくなること。
メディアや他人の意見に惑わされないで、自分で満を持したタイミングをつくる。
（弊社もそのメディアの一つとも言えますが…^^;）
不動産市場はレモン市場と言われています。
レモン市場の語源は、固い皮で覆われたレモンの品質は、買って中身を見ないとわからないということからそう言われています。
常日頃から不動産取引を行っている不動産営業マンに知識で対抗するのは、中々難しいです。
しかし、不動産営業マンの言いなりにならないように、必要最低限の知識は持っておくべきです。
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不動産エージェントを味方につける
物件情報のほとんどは不動産事業者間で共有されています。
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お勧めなのは、あなたのペースに合わせてくれる不動産エージェントを不動産購入の伴走者に選ぶことです。
特に不動産バイヤーズエージェントは、買主の為の代理人という立場から、あなたの不動産取引をサポートしてくれます。
ネガティブ情報も積極的に開示してくれますので、安心して不動産購入を検討する事が出来ます。
バイヤーズエージェントは不動産事業者が大好きな儲かる取引を優先せず、消費者である買主の利益を第一義とします。
まとめ
2020年の不動産市場には東京オリンピック前後問題がある。
それでも、重要なことは、自分でコントロール出来ない不動産市場のタイミングよりも自分のタイミングを大事にすることである。
その為には自分でも不動産について詳しくなること。
そして、不動産取引の伴走者として信頼できる不動産エージェントを味方につけることが重要である。
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