旗竿地の資産価値の計算方法とは？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「旗竿地の資産価値の計算方法」についてです。
参考にして下さい。
目次
旗竿地について
土地の形には色々なものがあります。
不動産用語では、土地の形の事を「地形(じがた)」と言います。
話は反れますが、前職の会社では、新卒で入社したての頃に「地形が良いなぁ」とか「擁壁背負って(しょって)」なんて言い出したら、立派な不動産屋の住人だ(笑)とか言われていたのを思い出します。
さて、地形が良いとは「整形地」の事を差し、地形が悪いとは「不整形地」の事を差します。
本日の主役、「旗竿地」は「不整形地」に分類します。
整形地と不整形地
整形地は、正方形・ほぼ正方形・長方形・ほぼ長方形のこと。
一方、不整形地とは、三角形・台形・ほぼ台形・そして旗竿地といったものがあります。
旗竿地とは
旗竿地とは、読んで字のごとく旗竿のような形をしている土地のことを差します。
上記の図のように、道路から竿状に敷地が延びていき、旗状の宅地部分に繋がっている形をしています。
旗竿地は、敷地延長(シキチエンチョウ)している形から「敷延(シキエン)」とも呼ばれることもあります。
旗竿地の資産価値
一般的に土地の評価は、周辺の取引事例による価格相場や、公示地価、路線価等の㎡単価を基準に算出します。
但し、上記のような指標は、「整形地」の資産価値の価格算定には、そのまま利用出来ますが、「不整形地」の場合には、そのままというわけにはいかないのです。
不整形地の資産価値の算出に使用する方法
不整形地の資産価値の算出に使用される方法は、路線価の算出に使用される「補正率」を用います。
補正率の種類には、「奥行長大補正率」「不整形地補正率」「間口狭小補正率」といったものがあります。
奥行価格補正率
「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行がある地形に使用する補正率です。
分かりやすく例えますと、いわゆる「ウナギの寝床」のような地形で使用されます。
使い勝手が悪いこうした地形は、土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されるわけです。
不整形地補正率
「整形地」とは、その形状が正方形や長方形等のように整った形状の土地をいい、これに対して、その形状が整形地のように整った形ではなく、複雑な形状をした土地のことを「不整形地」といいます。
不整形地は、整形地と比べると評価が下がるため、補正を行う必要があります。
間口狭小補正率
「間口狭小補正率」とは、間口が一般的な土地よりも狭い為、通行や建築工事などに支障がある場合に適用される補正率です。
引用元：国税庁ホームページ
簡易計算の方法
一般の方が、補正率を用いて計算するのは、中々難しいと思います。
簡易的な計算方法としては、整形地の2～3割減といった考え方があります。
但し、あくまでも参考価格と考えた方が良いでしょう。
旗竿地は間口の広さで大きく評価が変わる
旗竿地は、間口の広さで使い勝手が大きく変わってきます。
例えば、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値が大きく違うのです。
間口が2ｍの場合
間口が2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。
車によっては、駐車するのも困難な場合もあるでしょう。
間口が3ｍの場合
もし間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。
土地としての資産性について、2mの場合と比べて、どちらが高いかは言うまでもありません。
また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分が、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感があったり、日当たりが良いという場合もあります。
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