空家問題の解決の糸口

空家問題

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「空家問題の解決の糸口」についてです。
参考にして下さい。

空家問題

以前、「不動産購入と空家問題」という記事を書きました。

内容は、これから日本で不動産購入をするのであれば、空家問題と向き合う必要があるといったものです。

先日、空家問題の解決に向けて動きがありましたのでご報告致します。

所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議

同会議では、「所有者不明土地等対策の新たな基本方針と工程表」が決定されました。

所有者不明土地の問題点

所有者不明土地の問題点として

  • 土地の管理がされず環境が悪化すること
  • 地籍調査がストップしてしまうこと
  • 隣接地のライフラインの設置等に支障が出ること

といったものが挙げられています。

所有者不明土地が増える引き金

所有者不明土地が増える引き金は、登記手続きが義務化されていない為、放置されてしまっているということが挙げられます。

例えば、住所変更をしたり、相続が発生して所有権が移転している場合でも、現行の法律は、登記手続きを義務化していません。

登記手続きを行う際には、費用と手間がかかる為、義務化されていない現状では、必要性がなければ、多くの方が登記手続きを放置してしまっています。

結果、相続が何代か続くと、所有者不明の土地が生まれてしまうのです。

「登記手続きの義務化」と「不動産の放棄」

今回発表されました工程表の中では、「登記手続きの義務化」、さらに「不動産の放棄」に関する法整備についても触れられました。

大きな転換点になるのは、「不動産放棄」制度の確立と思われます。

いわゆる「負ける不動産」と書いて「負動産」と呼ばれる、所有しているだけで負債を生じてしまい、処分することが難しい不動産というものが存在しています。

そもそも買い手がつきにくいエリアで、固定資産税だけがかかる土地、全く利用していないのに、管理費・修繕積立金だけがかかっている売れない区分所有建物(マンション)や別荘など、処分に困っている不動産の話は、郊外のエリアでは多く聞きます。

こういった「負動産」を放棄することが出来る制度を待ち望んでいる所有者の方は多いかもしれません。

不動産の放棄は条件付?

ただ国や地方自治体としては、何でもかんでも「負動産」を放棄されてしまっては困ってしまいます。

固定資産税や管理費・修繕積立金の滞納がある場合については、清算済みであることが求められるかもしれません。

建物がある場合については、築古物件で解体が妥当である場合、その解体費用の問題が出てくることを考えますと、まずは土地のみが放棄制度の対象となり、建物については制度の対象から外れる可能性もある事でしょう。

境界や面積が不明な土地については、その明示を義務化したり、隣地との紛争の有無の申告を要求したり、検討が必要と言えるでしょう。

また、相続登記については完了させておくことが求められるはずです。

その他にも、放棄することで国・地方自治体の名義に変更する為の登記手続きの費用の問題もあります。

実際に「不動産の放棄」制度が施行されても、条件付きの制度となることが予想されます。

購入する側も出口戦略を考えて買うべきである

法律による「所有者不明土地問題」の解決を期待したいところですが、そう簡単にいかないと考えます。

その為、購入する側の意識改革も大事だと言えます。

不動産は買って終わりではなく、将来のことも想定しておくべきなのです。

弊社、江戸川不動産情報館では、不動産を購入する際には「出口戦略」についても考えておきましょうと伝えしています。

出口戦略とは、住み替えをする際の戦略です。

人生には、様々な突発的な問題が生じます。
例えば、急な転勤、会社の倒産、転職、出産、親御さんの介護等、生活環境の変化で住替えが必要になった時に、住替えしやすいよう、売却や賃貸に出しやすい物件を買っておく。

あるいは、さらに将来のことも考えて、不動産を相続する子供世代に負担をかけることがあってはいけません。

出口戦略で重要なのは、資産価値が維持しやすい物件を選択する事です。

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