買ってはいけないマンションとは!?

マンション

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「買ってはいけないマンション」についてです。
参考にして下さい。

買ってはいけないマンションについて

買ってはいけないマンションとは、どんなマンションなのでしょうか?

弊社のメインのお客様は「買主様」です。

弊社は、最近やっと少しずつ認知度が上がってきました「バイヤーズエージェント」として活動しています。

買替・住替えのお客様に関しましては、売却依頼もお受けしますが、基本的には購入相談が90%以上となります。

その為、本日は売主様に忖度せず、買ってはいけないマンションについて解説していきましょう。

項目は下記の通りです。

  • 旧耐震基準のマンション
  • 違法建築のマンション
  • 駅から遠いマンション
  • 管理状態の悪いマンション

各項目について解説していきす。

旧耐震基準のマンション

旧耐震基準のマンションは、耐震性にリスクがあります。

1981年(昭和56年)5月以前に建築確認がおりているマンションは、「旧耐震基準」のマンションとなります。

境目は、「建築確認日」です。

ちなみに、1981年(昭和56年)6月以降の建築確認日であれば、「新耐震基準」となります。

築年月ではなく建築確認日が境目

間違えてはいけないのが、1981年6月以降の「築年月」ではないということです。
例えば、1981年6月築のマンションは、旧耐震基準のマンションです。

あくまでも、建築確認日が境目になります。

旧耐震基準のマンションかどうかは、「築年月」で判断するのではなく「建築確認日」で判断します。

建築確認日は、「建築確認通知書」で確認する事が出来ます。

旧耐震基準と新耐震旧耐震の耐震性

建築基準法の耐震基準の概要見づらい方は下記引用元へ
引用元:国土交通省ホームページ「建築基準法の耐震基準の概要」

旧耐震基準
  • 旧耐震基準では、「中規模地震(震度5強程度)」よりも大きい地震に対する定めはありません。
新耐震基準
  • 新耐震基準では、「中規模地震(震度5強程度)」では、力を除く(地震後)と元の状態に戻る設計となっています。
  • 「大規模地震(阪神・淡路大震災クラス、震度6強~7程度)」では、力を除くと(地震後)損傷は残るが倒壊・崩壊はしない設計となっています。

阪神・淡路大震災による教訓

阪神淡路大震災における状況引用元:国土交通省ホームページ「阪神。淡路大震災による建築物等に係る被害」

上記の図の通り、阪神淡路大震災の被害状況は下記の通りです。

  • 昭和56年以前の旧耐震基準のマンション、約70%が中・小破損以上
  • 昭和57年以降では、約30%が中・小破損以上

死亡者の死因の約90%が、家屋・家具類等の倒壊による圧迫死と推定されています。

旧耐震基準のマンションのデメリット

  • 耐震性に不安
  • 配管等の設備の劣化
  • 住宅ローン控除が使えない可能性が高い
  • 税制の優遇が受けられない
  • 修繕積立金が高い
  • 建替えリスク
耐震性に不安

先程、解説しました通り、震度5強程度より大きな地震が起きた場合に、倒壊の可能性が高く、生命に危険が及びます。

勿論、十分な耐震補強工事が済んでいれば、その限りではありません。

いくら、購入時に新耐震基準のマンションよりも価格が安く、経済的にメリットがあっても、命あっての物種です。

震災時に、建物内にいなかったとしても、地震保険だけではマンション全体の復旧は難しいと言えるでしょう。

配管等の設備の劣化

旧耐震基準のマンションは築年数が古い為、配管等の設備の劣化にも不安があります。

躯体部分の中に配管がある場合は、改修工事もしづらく、外部に配管し直す必要があったり、高額な費用が必要な可能性があります。

住宅ローン控除が使えない可能性が高い

マンションの場合、耐火建築物となりますので、住宅ローン控除の適用条件(築後年数要件)は「築25年以内」となります。

築後年数要件の緩和条件である「耐震基準適合証明書の発行」あるいは「既存住宅売買瑕疵保険の加入」を満たしていれば、住宅ローン控除を使えますが、旧耐震基準のマンションの場合、マンション全体にかかわることですので、現実的ではありません。

税制の優遇が受けられない

旧耐震基準のマンションの場合、贈与税の非課税制度・不動産取得税の軽減・登録免許税の軽減(住宅用家屋についての軽減)が受けられません。

※住宅ローン控除と同じく、築後年数要件の緩和条件を満たせば、各軽減措置が受けられます。

修繕積立金が高い

ほとんどのマンションでは、修繕積立金を徴収する方式として「段階増額積立方式」が採用されています。

「段階増額積立方式」とは、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式です。

新築当時の修繕積立金は低く抑えられて、売りやすくしていて、築年数が経過するごとに、徐々に金額を上げていくわけです。

築年数が古い旧耐震基準のマンションの場合、修繕積立金が高額な可能性が高いわけです。

むしろ、しっかりと修繕積立金が集まっていないと、満足な修繕が出来なかったり、マンションの管理や財政状態が悪くなってしまうわけですから、仕方のないことなのですが…

建替えリスク

築古物件の場合、築年数から建て替えの時期にきているマンションもあります。

あるいは、耐震補強工事を検討した結果、高額な補強工事を行うのであれば、いっその事、建て替えを検討しているマンションもあるわけです。

マンションの為の法律である「区分所有法」では、「区分所有者の4/5以上の賛成」と「議決権の4/5以上※の賛成」が必要とされています。

※議決権とは、各区分所有者の専有部分の割合を指しており、区分所有建物の専有面積の合計の割合の4/5以上が必要ということ。

4/5の賛成を達成するのは、実はかなりハードルが高いのです。

ハードルが高い理由は下記の通りです。

  • 築年数が古いマンションには、ご高齢の方が多く、生活環境の変化を望まず、建替えに積極的ではない方も多い。
  • 建て替え時には、各区分所有者に負担金の支払いを求める事もある為、金銭的な面で賛成出来ないという方もいる。
  • 建替えを実施する際、現行法では、建築当初よりも容積率が低くなってしまう場合、部屋面積が小さくなる可能性がある。
  • 近々で大規模なリフォームやリノベーションを行っている方は反対する可能性が高い。
  • 駅近の立地ではない場合、増床部分の部屋の売却価格が期待出来ない。

運良く建替えが実施されれば良いのですが、そうではない場合は、身動きの取れないという事態を覚悟しなければなりません。

違法建築のマンション

違法建築というと聞こえが悪いですが、正確に言いますと、建築時には適法であったのですが、現状の法律では違法の状態である「既存不適格」のマンションのことです。

既存不適格のマンションは、住宅ローンを借りられない事が多い為、流動性が低いです。

その為、価格が安い事が多いので、経済的メリットが大きいのですが、将来、住替えをする際には、買主が中々見つからない可能性があります。

現金一括購入の方で、安易に金額の安さに惹かれて、既存不適格マンションを購入してしまうと、将来、売るに売れない「負動産」を所有することになりますので注意しましょう。

駅から遠いマンション

駅から遠いマンションは、資産価値の毀損率が高くなります。

不動産の資産価値の90%は「土地の立地」と言われています。
その為、駅から遠いマンションは、将来、住替えがしにくい可能性が高まります。

駅から遠いマンションだけではなく、都心部から離れた郊外のマンションも該当します。

住宅ローンの残債が売却価格を上回る

資産価値の毀損率が高い駅から遠いマンションは、住宅ローンの残債が売却価格を上回ることが多いです。

例えば、自己資金を全く入れていなかったり、物件価格を上回るオーバーローンで購入していたりすると、住替えの時に、売却した価格では住宅ローンの残債を支払いきれず、手持ちの預金を取崩して残債を支払う事になります。

駅近の基準とは

一般的に駅近とは、最寄りの駅から「徒歩10分以内」です。

マンションの場合、出来れば「徒歩7分」くらいが望ましいですが、「徒歩10分」は死守したいところです。

管理状態の悪いマンション

管理状態の悪いマンションも避けた方が良いでしょう。

「マンションを買うことは管理を買うこと」とも言うくらい、マンションの管理状態は重要な要素です。

管理状態の悪いマンションは、資産価値も毀損しやすいです。

共用部が汚い、管理費・修繕積立金の滞納者が多い、修繕が計画的に行われていない、修繕費の捻出の為に高額な借入金がある等、そんな状態のマンションを買いたいと思いますか?

管理状態の悪いマンションは、買いたい方も少ない為、流動性が低く、資産価値が毀損しやすいのです。

まとめ

買ってはいけないマンションについて解説しましたが、総じて言える事は、求める人が少ない流動性が低いマンションは買うべきではないということです。

流動性が低いのには、理由があるのです。

住宅を買う上での税の優遇措置が利用出来なかったり、耐震性に不安があったり等、理由が必ず存在します。

流動性が低いマンションは、資産価値が毀損しやすいマンションです。

是非、自分の将来を守る為、資産価値の維持しやすいマンションを購入して頂ければ幸いです。

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