住宅ローン控除の限度額の違いについて
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅ローン控除の限度額の違い」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローン控除の限度額の違い
弊社は、WEB上に住宅ローン控除についての記事を多数あげております。
その為、確定申告の時期がきますと、
「4,000万円のローンを組んだのに、税務署に控除額は20万円といわれたのですが、どういうことですか？」
このようなお問合せを受ける事があります。
ちなみに、お問合せをされているのは、弊社を通してご購入されたお客様ではありません^^;
弊社は、住宅ローン控除の限度額については、売買契約の前に事前にご説明しています。
今回は、消費者の方が「住宅ローン控除の限度額」について誤解されている方が多いので、分かりやすく整理してみましょう。
住宅ローン控除とは
そもそも住宅ローン控除とは何なのかを簡単にご説明致しますと
住宅ローン減税とは、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。
個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をした際に、金融機関等から「返済期間10年以上の融資」を受けて住宅の取得等をした場合に、年末の借入残高の１％が所得税・住民税から一定期間控除される制度です。
詳細は国税庁のホームページをご参照下さい。
住宅ローン控除限度額のポイントは消費税
単刀直入に言いますと、購入物件に消費税が課税されているかどうかで「住宅ローン控除限度額」は変わってきます。
土地は消費されるものではないという観点から、土地は非課税ですので、建物部分のお話です。
売主が法人・個人事業主かどうかで決まる
簡潔にまとめますと
- 個人が売主…消費税非課税物件
※個人事業主は除く - 法人・個人事業主が売主…消費税課税物件
※免税事業者を含む
要するに、個人が売主で「事業」として不動産を売却していない場合は、消費税は非課税ということになるわけですね。
免税事業者の場合
国税庁の資料より引用しましたので参考にして下さい。
いわゆる「消費税の免税事業者」からの住宅の取得等であっても、その取引自体は消費税の課税取引に該当することから、その住宅の取得等が上記の要件を満たす場合には、「特定取得」に該当することになります。
引用元：国税庁「住宅借入金等特別控除等の改正の概要等について（情報） 」
新築か中古かではない
良く勘違いされるのが、「新築」か「中古」かという点ですが、中古の場合でも「不動産事業者」や「法人」が売主の場合は、消費税は課税されますので覚えておきましょう。
住宅ローン控除限度額の違い
続いて、消費税非課税物件と消費税課税物件の「住宅ローン控除限度額」の違いをまとめていきます。
消費税非課税物件の場合
- 控除対象限度額：2,000万円
- 控除率：1％
- 控除期間：10年
- 年間最大控除額：20万円
- 最大控除額：200万円
- 住民税の控除限度額：所得税の課税総所得金額の5％(最高年97,500円)
※所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税から控除となります。
消費税課税物件の場合
- 控除対象限度額：4,000万円(5,000万円※1)
- 控除率：1~10年は1％、11~13年目※2は下記のいずれか少ない金額
①借入金年末残高×1％※3
②建物購入価格※4×2％÷3 - 控除期間：10~13年※2
- 年間最大控除額：40万円(50万円※1)
- 最大控除額：1~10年間は400万円(500万円※1)、11~13年目は799,800円(999,900円※1)
- 住民税の控除限度額：所得税の課税総所得金額の7％(最高年136,500円)
※1 新築、又は未使用の認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合
※2 消費税増税(10％)に伴う住宅ローン控除の特例
※3 東日本大震災の被災者の再建住宅の場合は1.2％
※4 消費税を除いた金額で4,000万円、※1の場合は5,000万円
新型コロナウイルス感染症の影響による弾力化
新型コロナウイルス感染症の影響により、住宅ローン控除の入居期限の要件が弾力化されました。
下記の要件を満たせば、令和3年(2021年)12月31日までに入居すれば、住宅ローン控除の期間を「13年間」とする事が出来ます。
要件
契約期日
- 注文住宅を新築する場合「令和2年(2020年)9月30日」
- 分譲住宅・既存住宅を取得、増改築等をする場合「令和2年(2020年)11月30日」
新型コロナウイルス感染症の影響であること
新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止の為の措置の影響によって、注文住宅・分譲住宅・既存住宅又は増改築を行った住宅への入居が遅れたこと。
参考サイト
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
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