マンション修繕積立金の増加額の目安とは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「マンション修繕積立金の増加額の目安」についてです。
参考にして下さい。
目次
マンション購入検討時は修繕積立金増加額の目安を把握しよう
マンションは戸建と違い、修繕費を管理組合に支払う必要があります。
※戸建の場合は、積立から修繕まで、その計画の全てを自分自身で行う必要があります。
管理組合は、積み立てられたお金を元手に、マンションの修繕を行っていくわけです。
マンションの購入を検討する際に、押さえておきたいポイントとして「修繕積立金の増加問題」があります。
計画上の修繕積立金の積立額と現在の修繕積立金の積立額の差は、現在の積立額が計画に比べて不足しているマンションが 34.8％となっており、不足がある割合が 20％超のマンションが 15.5％になっている。
引用元：国土交通省
「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
上記の通り、国土交通省の調査結果によりますと、約35％のマンションで修繕費の積立が不足しているというデータが出ています。
何故、このような結果になってしまっているかと言いますと、大きな要因として、不動産事業者は、新築時に売りやすくする為に、当初の修繕積立金の額が少なく設定しているからです。
新築時から、徐々に金額を上げていくという「段階増額積立方式」が採用されているのです。
その為、管理組合としては、段階的に、区分所有者(マンションの部屋の所有者)に、修繕積立金の額の増加を求めていかなければならないのです。
しかしながら、その修繕積立金の値上げの合意形成が上手くいかなかったり、修繕費の相場が上昇してしまったりすると、修繕積立金は不足してしまうことになります。
弊社は「不動産購入は、買ってゴールではなく、むしろスタートである」と、セミナーや個別相談で消費者の方にお伝えしております。
将来的に家計が破綻しないようにする為には、将来的なリスクを予測して備えておく必要があります。
今回のテーマである「マンション修繕積立金の増加問題」も、是非押さえておきたいポイントなのです。
修繕積立金増加の目安の計算方法
国土交通省が発表しております「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を基にした修繕積立金の増加額の目安を計算する方法をご紹介します。
【修繕積立金の額の目安】
（算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
※駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について、管理費や修繕積立
金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使
用料収入で賄うこととする場合には、「機械式駐車場がある場合の加算額（B）」
を加算する必要はありません。
引用元：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
上記の表は、新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を「月割」で計算した数値です。
この数値と検討マンションの修繕積立金の実績数値を基に、修繕積立金の増加額の目安を計算する事が出来ます。
参考までに、築30年のマンションで仮説の事例を挙げて計算してみましょう。
事例を挙げて計算してみました
物件概要
- 専有面積：70㎡
- 築年数：15年
- 総床面積：4,000㎡
- 階数：10階建
- 機械式駐車場：なし
- 修繕積立金：当初10年「6,000円」11年目以降「12,000円」
30年間の修繕すべき積立金の計算式
（算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
Ｙ＝Ａ(218円)×Ｘ(70㎡)＋Ｂ(0円)＝15,260円
30年間ですので、Y×12ヶ月×30年＝5,493,600円…A
築15年迄の修繕積立金の実績数値の計算
- 当初10年間…6,000円/月×12ヶ月×10年＝720,000円…①
- 11~15年…12,000円/月×12ヶ月×5年＝720,000円…②
①＋②＝1,440,000円…B
修繕積立金の不足額の計算
A－B ＝4,053,600円
あとの15年間で「4,053,600円」を積立する必要がありますから
4,053,600÷12ヶ月÷15年＝22,520円/月と計算します。
現在の修繕積立金との差額は「12,000円－22,520円＝10,520円/月」となります。
単純計算で「16年目~30年目」は、毎月「約11,000円」の値上げが必要という結果になりました。
さらに、その後も修繕が終わるわけではありません。
この数値は、あくまでも国土交通省の参考数値を基に計算しておりますので、個別のマンションに必ずしも合致する訳ではありません。
何故なら、それぞれのマンションによって「個別性」があるからです。
マンション購入検討時に確認すべき資料
前述した「修繕積立金の目安額」や「増加額」はあくまでも参考値です。
実際に中古マンションを検討する際には、実際の修繕積立金の実績数値や今後の見通しを把握する必要があります。
それでは、具体的にどのような資料を確認し、分析すれば良いのかを解説してきましょう。
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画
- 直近の大規模修繕履歴
- 管理規約
最低限、上記の資料の開示を購入の相談をしている不動産事業者に依頼しましょう。
下記の記事にて詳細を解説しておりますので、ご興味のある方は参考にしてみて下さい。
適切にマンションの修繕が行われていないと、マンションの資産価値の維持も出来ません。
負ける不動産と書いて「負動産」となってしまうマンションを掴まない為には、必ず契約時ではなく、検討段階で上記の資料を確認しましょう。
多くの不動産事業者が、契約時に説明するだけの場合が多いです。
弊社では、物件の内見時に、上記資料の手配だけでなく、分析も同時におこなっておりますので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。
修繕積立金の目安を見える化出来る便利ツール
弊社では、自分でも簡単に修繕積立金の目安額がわかる便利な不動産テックツール「セルフインスペクションアプリ「Sel-Fin（セルフィン）」をご提供しています。
セルフィンでは、自動でAI評価書が作成され、修繕積立金の目安が自動で算出されます。
セルフィンでわかること
- 価格の妥当性を判定
- 対象不動産の流動性を判定
- 立地による資産性を判定
- 住宅ローン減税の対象か否かを判定
- 建築年から耐震性を判定
- 管理状況の良し悪しを判定（マンション）
※管理費・修繕積立金の妥当性を見える化 - 土地の資産性について判定（戸建て）
- 全国マンションデータベースを閲覧可能
・マンション偏差値・推定売却価格
・過去の販売相場・過去の賃料相場
AI評価書サンプル
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【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
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