住宅購入時の金利と物件選びの考え方
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時の金利と物件選びの考え方」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時の金利の考え方
変動金利が人気
近年、住宅ローンの金利は「変動金利」の人気が続いています。
住宅金融支援機構の「2020年5月」の調査によりますと
・「変動金利」：60.2％（2020年3月調査 59.0％）
・「固定金利選択型」：26.6％（同 26.7％）
・「全期間固定型」：13.2％（同 14.3％）
引用元：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」
近年は、空前の低金利状態が続いています。
一般的に、金利は「固定型」よりも「変動型」の方が金利が低くなります。
固定型と変動型の選択は永遠の課題？
それでは、「固定型」と「変動型」のどちらを選択することがお得なのでしょうか？
正直、この質問は「永遠の課題」です。
何故なら、将来の金利動向は、誰にも分からないからです。
このまま、低金利状態が続けば、変動金利を選択した方がお得と言えますし、金利が今よりも上昇していった場合は、金利が低いうちに「固定型」を選択した方がお得と言えます。
ちなみに、固定型には「固定金利選択型」と「全期間固定型」があります。
変動金利型も含めて、簡単に特徴を解説しておきましょう。
変動金利型とは
変動金利の金利は、一般的に「半年ごと」に変更になります。
変動金利型の「5年」「125％」ルールについて
変動金利には「5年ルール・125％ルール」というものがあり、金利が上昇した場合でも、5年間は返済額が変わりません。
見直し後の返済額の上限は、それまでの返済額の「125％」迄という上限が設定されています。
5年の間に金利が変動した場合には、返済額の中の内訳（金利・元本）の割合が変わるという仕組みになっています。
5年後については、返済額に125％という上限がある為、最大25％までしか返済額は上昇しません。
仮に上限を超えた利息がある場合は「未払利息」となり、一般的には「未払利息」は最終返済時に一括で支払うことになります。
そして、未払い利息が発生した場合には、元金の返済が出来ません。
その為、利息を支払っているだけの状態となります。
この場合、元金が減らないので、支払額も中々減りません。
固定金利選択型とは
固定金利選択型とは、当初の一定期間の金利が固定されるタイプの商品です。
金利を固定する期間は「3年・5年・10年」等から選択します。
固定期間が短い程、金利が低くなります。
全期間固定型
全期間固定型とは、読んで字のごとく、借入当初に全期間の金利が確定するタイプの商品です。
借入時点で、将来の返済計画が決定する為、将来の金利変動リスクを考える必要がありません。
その為、家計管理がしやすいのが特徴です。
金利選択の判断基準は性格次第？
金利の判断基準は、性格次第と言っても良いかもしれません。
住宅ローンの金利動向を注視しながら、借換えをタイムリーに検討していくのか、それとも、借入当初に全期間の金利を確定させて、その返済額を基に「ライフプラン」を設計するのか、ご判断が分かれるところでしょう。
繰上返済の注意点
変動金利や固定金利選択型の金利上昇リスクを考えて、早め早めに繰上返済をしていく計画の方もいらっしゃる事でしょう。
この場合に、注意しなければならないのは、ライフイベントの把握です。
例えば、お子様の教育費がかかるタイミングで、手元資金がなければ、住宅ローンよりも金利が高い教育ローンを利用してしまうと、本末転倒となってしまいます。
この失敗をしない為には、住宅購入検討段階で、早めにライフイベントの把握し、ライフプランニングを行う必要があります。
金利差は金利上昇リスクへの保険料である
全期間固定金利型は、変動金利より金利が高いとはいえ、現在の金利（1％台）というのも、充分に魅力的な数字と言えます。
上記の図は、全期間固定金利型の代表的な商品である「フラット35(団信除く)」の金利推移です。
2009年3月の金利は「2.99%」でした。
今月(2020年11月)の金利は「1.11％」です。
参考までに金利差による支払額の違いを計算してみました。
4000万円の借入・35年返済
- 2009年3月の金利 2.99％ → 153,716円/月
- 2020年11月の金利 1.11% → 114,976円/月
月々支払額の差:38,740円
年間支払額の差:464,880円
総支払額の差:16,270,800円
日々の金利変動に気を遣いたくない、返済計画を確定させたい、といった方にとっては、現在の長期固定金利の選択も現実的だと思います。
言うならば、変動金利と全期間固定型の金利差は、金利上昇リスクへの保険料とも言えますね。
物件選びは資産価値という観点も重要です
金利の選択も重要ですが、同じように重要な大切な問題があります。
それは「物件の購入価格と資産価値」という観点です。
前述しました「ライフプラン」に合わせた金利選択も重要ですが、同じように重要なことは、「資産価値を維持しやすい物件」を選択する事です。
資産価値が維持しやすい物件であれば、将来、突発的なライフイベントが生じたときに、身動きがとりやすいからです。
資産価値の考え方
資産価値の考え方で重要なことは、売却価格だけではありません。
ポイントは、「購入価格と売却価格の価格差」です。
この価格差が、少なければ少ないほど優秀な物件と言えます。
不動産は、自分が売った時になって、初めて価値が決まるのです。
資産価値が維持しやすい物件とは、購入価格と売却価格の価格差が少ない物件のことを言います。
また、資産価値が維持しやすい物件は「貯蓄となる家」になりやすいです。
逆に、資産価値が維持しにくい物件は「消費となる家」になりやすいという特徴があります。
資産価値が維持しやすい物件を購入しておけば、突発的な意図しないライフイベントが発生しても、対応が出来ます。
例えば、病気、急な転勤、転職して給与が減少、出産、親御さんの介護、といった事態が生じても、売却しやすく、購入価格と売却価格の価格差が少ない物件を選んでおけば、生活水準に合わせた住替えという選択肢が残ります。
住宅ローンの残債問題
売却時の住宅ローンの残債にも気を付ける必要があります。
昨今は、諸費用も住宅ローンで借入する事が当たり前になりました。
頭金がなくても、オーバーローンで不動産を購入する事が出来ます。
※オーバーローンとは、物件価格だけでなく、諸費用やリフォーム費用も一緒に借入することです。
前述しました「資産価値が維持しやすい物件」であれば、売却時にも住宅ローンの残債を完済しやすい為、持ち出しの資金が必要ありません。
なかには、手元にお金が残る場合もあります。
その場合には、住替え費用に使ったり、別の事にお金を回すことが出来ます。
最低限の不動産知識を身につけよう
ご自身の希望条件や、理想だけを詰め込んだ物件よりも、将来的な資産価値、普遍的な需要ニーズを外さない物件選び、という観点を持つ必要があります。
賢い不動産購入には、必要最低限の不動産関連の知識が必要なのです。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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