住宅購入時に考えておきたい老後への備え
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時に考えておきたい老後への備え」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入と老後への備え
住宅購入と老後への備えを解説していく前に、最近のシニアカップル(世帯主年齢50歳以上の夫婦のみ世帯)の動向を確認しておきましょう。
シニアカップルの動向
先日、リクルート住まいカンパニーが「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査～シニアカップル（世帯主年齢50歳以上の夫婦のみ世帯）版～」(プレスリリース)を発表しました。
引用元：株式会社リクルート住まいカンパニー
2019年首都圏新築マンション契約者動向調査
～シニアカップル（世帯主年齢50歳以上の夫婦のみ世帯）版～
プレスリリースの中で、新築マンションを購入した世帯の約75％が、「2回目以上（住まいの購入経験が2回目以上）」だったという調査報告がありました。
この数字は、契約者全体(全年齢対象：約22％)と比べて高い数字となります。
年代的に当たり前と言えばそうですが…
ちなみに、50代ですと「初めての購入」が約41％いますが、60代以上となりますと、20％以下となります。
シニアカップルの購入理由
シニアカップルの購入理由で多かった回答は下記の通りです。
- 子供や家族の為 約62％
- もっと広い家に住みたい 約38％
- 現在の住居費がもったいない 約28％
- 持家の方が自由に使えて気兼ねしない 約25％
- 低金利だから 約14％
- 老後の安心のため 約14％
- 資産性があるから 約12％
- 結婚を機に 約12％
シニアカップルの重視項目
シニアカップルの重視した項目で回答が多かった項目は下記の通りです。
- 価格 約89％
- 日当たり 約58％
- 最寄り駅からの距離 約57％
- 間取り・プラン 約55％
- 住居の広さ 約53％
- 住居の部屋数 約51％
老後に有利な住宅購入とは
一次取得者(初めて家を買う人)の住宅購入のご相談を受けていて、購入を検討し始めたきっかけで多いのは、「ご結婚やご出産」等の家族が増えるタイミングです。
家族が増える事により、今の住まいが手狭になって、マンションや戸建ての購入を検討されるわけです。
このパターンですと、建物の「広さ」や「間取り」が重視項目で大きな要素となります。
結果、予算との兼ね合いで「駅からの利便性」は、やや優先度が下がる傾向にあります。
シニアカップルの場合
一方、お子様たちが既に独立したシニアカップルの場合、ご夫婦二人のみとなりますので、建物が広いと、使わない部屋があったり、掃除が大変、駅までの遠さ等に不便を感じてくるようになります。
戸建の場合は「室内での階段の上り下り」が大変といった声も出てきます。
こうした事情により「住宅購入資金に余裕がある」シニアカップルは、駅近で手頃な間取りのマンションに住替えを検討する、というケースが多いのです。
老後に備えて資産価値も検討しておく
前述しました「住宅購入資金に余裕がある」というのは、預貯金が豊富にあることだけではありません。
既に不動産を所有している場合、その不動産が「資産価値」を持っている状態も含みます。
率直に言えば「売れる不動産」を持っている方です。
不動産産業界では「売れない不動産はない」と言ったりしますが、「売りにくい不動産」は当然存在します。
そんな不動産を「塩漬け物件※」と呼んだりもします。
※現金化しにくい事情がある物件のこと、売りにくい他にも担保提供していて売る事が出来ない等の物件のこともさす。
貯蓄となる不動産とは
現金化しやすい不動産は、「住宅ローンの支払」が「貯蓄」となる不動産とも言えます。
例えば、「4000万円」のマンションを購入して、老後になってから、そのマンションを売却するときに、売却金額が「3000万円」に値下がりしていたとしても、住宅ローンの残債が1000万円程度であれば、売却時の諸費用を差し引いても「約1900万円」は手元に残こすことが出来るわけです。
1900万円の頭金があれば、ある程度余裕をもった老後の住宅購入が可能となります。
住宅購入に限らず、高齢者施設に住替えるという選択肢もあるでしょう。
資産価値が毀損しやすい物件を選ばない
資産価値という観点から住宅購入時に注意して頂きたいのは、
- 「将来売りやすい(資産価値が維持しやすい)物件」を選択するという観点を忘れない
- 「オーバーローン」に気を付ける
（売却価格より住宅ローンの残債が大きくなってしまう）
の2点です。
例えば、資産価値の毀損率が激しい「新築物件」を諸費用も込みで借入して購入した場合、内入れ返済が出来る余裕がない「資金計画・ライフプラン」だと、将来売却した時に手元にお金が残りません。
最近は、長期固定金利のフラット35は「1.3％(21年以上の借入・団信込み)」くらい、変動金利は「0.5％」を切る金融機関もあります。
超低金利時代と言っても良いでしょう。
さらに、物件価格だけでなく諸費用込みでも、借入出来てしまうケースも多いです。
しかしながら、住宅ローンは30年を超える「長い期間」をかけて支払っていくものです。
老後に有利な住宅購入とは、「資産価値が維持しやすい不動産」を選択する事と「オーバーローンにならない資金計画・ライフプラン」を組み事と言えるのではないでしょうか。
江戸川不動産情報館では、住宅購入検討者向けに「ライフプランニングサービス」をご提供していますので、ご興味のある方は下記リンク先をご参照下さい。
参考記事
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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