住宅購入時の不動産取得税を把握しよう！
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時の不動産取得税」についてです。
参考にして下さい。
目次
不動産取得税ってご存知ですか？
住宅購入して、新しい生活に慣れてきたころに、突然税務署から送られて来るのが不動産取得税の納付書です^^;
「住宅購入をしたら不動産取得税を納めなければならない」ということを把握していない方は、高額な納付金額に驚くことでしょう。
そもそも、住宅購入をお手伝いした不動産事業者の担当者が、住宅購入検討時にお知らせしておくべきことだと私は思いますが、そこまでしてくれない担当者が、なかにはいるんですね^^;
そこで、今回は不動産取得税の軽減措置・計算方法・注意点などについて解説していきましょう。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地建物といった「不動産」を購入（取得）したときにかかってくる地方税のことです。
不動産を「取得」したときといっても、課税される場合と非課税の場合があります。
不動産取得税が課税される場合
「購入」「譲渡」「建物の増改築」「等価交換」により不動産を取得した場合には、不動産取得税がかかります。
「購入」には、建物を新築したときも含まれますし、新築の分譲マンションや中古マンション・中古戸建て・土地を購入したときも含まれます。
等価交換とは等価（同じ価値）の不動産を交換することであり、あまり多いケースではありません。
一般的には等価交換の場合は、金銭の受け渡しはありませんが不動産取得税はかかってきます。
不動産取得税が課税されない場合
「相続」により不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。
但し、代わりではありませんが、相続税はかかります。
不動産取得税の注意点
不動産取得税は忘れた頃に納付書が届く
不動産取得税は、地方税なので都道府県の税務署から納税通知書が送付されます。
送付されるのは不動産を取得してから「半年～1年後」なので、忘れた頃に届くのが厄介なのです。
住宅購入時の諸費用として知らされていないことも
住宅購入時には、不動産会社から購入時の諸費用の項目が提示されます。
しかし不動産取得税は「不動産購入後に発生する税金」となる為、担当者によっては諸費用として提示されないこともあるのです。
なかには「税についての資格を持っていないので、掲示しては逆に駄目なんです」なんて言う、他人事の担当者もいます^^;
詳細な金額についての相談や申告のお手伝いや代行ではなく、概要の説明や概算金額のご案内程度であれば、無資格者でも税についての説明をしても違法ではありません。
勿論、管轄の税務署や有資格者である税理士に必ず確認するようにアナウンスすることを忘れてはいけません。
不動産取得税の税率
不動産取得税の税率は下記の通りです。
- 土地：評価額（課税標準額）×3％
- 住宅：（建物）：評価額（課税標準額）×3％
なお上記の税率は、軽減措置を適用しており、2021年3月31日までの税率にとなりますので、直近の軽減措置がどうなっているかは再確認が必要となります。
不動産取得税シミュレーションサイトのご案内
不動産取得税は、東京都主税局のサイトに「不動産取得税計算ツール」があるので、そちらでシミュレーションすることが出来ます。
不動産取得税は、地方税ですが、基本的にどの都道府県も大きく変わりません。
その為、東京都以外の不動産も上記の計算ツールを利用する事が出来ますが、念の為、管轄の税務署に問合せをして下さい。
不動産取得税を計算する際の評価額について
不動産取得税を計算する際の「評価額」はその不動産の固定資産税評価額となります。
例えば、中古戸建を購入する場合、その土地と建物には固定資産税がかかっています。
税事務所から送付される固定資産税の納税通知書に固定資産税評価額が記載されており、その金額が評価額となります。
新築物件の場合
建物を新築する場合、建築段階では固定資産税評価額は決まっていません。
その為、一般的に不動産会社が評価額の概算を算出して、その評価額を基に不動産取得税のシミュレーションをすることが多いです。
弊社の場合は、物件所在地を管轄する役所に、建築単価を問合せして、概算をご案内しています。
不動産取得税の軽減措置について
不動産取得税には、軽減措置があり、評価額から一定額の「控除」を受けられます。
その結果、「（固定資産税）評価額＜控除額」となれば、そもそも「評価額0円（もしくはマイナス）×3％＝0円」という計算になるのです。
この状況になれば、当然ながら不動産取得税は免税されるというわけです。
都道府県ごとに免税措置あり
不動産取得税には、都道府県によって免税措置があります。
例えば、東京都主税局では課税標準額（控除などを加味した評価額）が、以下の金額未満の場合には免税となります。
不動産取得税の免税点
- 土地：10万円
- 家屋（新築、増築、改築の場合）：23万円
- 家屋（売買など）：12万円
※上記免税点は、あくまでも東京都の話なので各都道府県で確認が必要です。
宅地の軽減措置
居住用の場合、税率3％の軽減措置(標準税率軽減)、宅地なら課税標準額は半分になります。
次に居住用不動産を取得した場合の軽減措置である以下を解説します。
税率3％の条件
前述しました通り、2021年3月31日までは税率が4％から3％に軽減されます。
しかし、土地に関しては投資用でも3％に軽減されますが、建物に関しては住宅のみ3％に軽減されます。
つまり住宅以外の投資用建物や倉庫などに関しては、税率は4％のままなのです。
宅地の特例
住宅を建築する為の住宅用地（宅地）であれば、課税標準額が1/2となる特例もあります。
ただし、こちらの特例措置も期限は2021年3月31日までなので、その日以降は軽減措置を確認しましょう。
まとめますと
- 宅地：固定資産税評価額×1/2×3％
- 住宅用建物：固定資産税評価額×3％
ということになります。
不動産取得税の計算例 参考記事
まとめ
不動産取得税の軽減措置・免税点・控除額についての詳細は、かなり細かい規定がありますので、詳細は下記サイトもあわせてご確認下さい。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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