住替えを前提とした世の中になる?住生活基本法とは!?

住生活基本法とは?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅購入は住替えを前提とした方向へ」です。
参考にして下さい。

住替えを前提とした世の中を目指す住生活基本法

今までの日本は、とにかく新築の建物が増産されてきました。

しかしながら、日本は少子高齢化社会に突入し、2006年には約1億3,000万人いた人口が、2050年には約1億人、2100年には8,000万人を下回るとも言われています。

今までのような新しい建物を建てては取り壊し、建て直すという住宅供給の流れでは、社会が成り立たなくなります。

そんな中、質の高い住まいに長く住む、という発想の転換が求められるようになりました。

そこで平成18年6月8日に住宅政策分野におけるはじめての基本法となる「住生活基本法」が施行されたのです。

住生活基本法とは

住生活基本法とは、豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定の確保と向上の促進に関する施策について、その基本理念、国・地方公共団体・住宅関連業者の責務の明確化、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定めた法律です。

  • 現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質な住宅の供給
  • 住民が誇りと愛着をもつことのできる良好な住環境の形成
  • 居住のために住宅を購入する者及び住宅の供給等に係るサービスの提供を受ける者の権益の擁護及び増進
  • 低額所得者、被災者、高齢者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

住生活基本計画のポイント

  • 若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現
  • 既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速
  • 住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業を活性化
国土交通省資料「新たな住生活基本計画のポイント」

これからの住宅購入におけるメリット

中古市場にストックされている住宅が、適切に維持管理され「質の高いもの」であれば、住み替えはスムーズに行われるはずです。

中古住宅市場の活性化

「住生活基本法」では、こうした整備を行い、資産として「ストック」された住宅を活用し、中古住宅でも次の世代に引き渡せる社会的な資産としての価値を見出します。

つまり中古住宅でもしっかりとメンテナンスされていれば、適正な価格での売り買いが容易に可能になるのです。

住宅ローンに縛られない住宅購入

今までの住宅購入は「住宅」と「住宅ローン」に縛られるものでした。

  1. 大学生・新社会人…ワンルームアパート
  2. 結婚・出産…ファミリー賃貸
  3. 30~40代…新築住宅購入
  4. 子供が独立…家は築20~25年
  5. 65歳…ローン完済・家は築30年
    余生は20年以上、家は老朽化し、資産価値がつかず売るに売れず身動きがとれない不自由な資産

今後の住宅購入はライフイベント・ライフスタイルに合わせて住替えを前提したものになる。

  1. 若いうちは通勤に便利な都心部のマンションで暮らし
  2. 結婚して子どもが生まれるとより広いスペースを求めるため納得のいく価格でマンションを売り、郊外に質のよい中古の戸建てを購入する。
  3. 子どもが独立して高齢になったら、再び様々な設備が充実した便利な都心の中古マンションを購入する。

要するに、住替えを前提とした住宅購入が前提となるのです。

首都圏の成約件数は既に中古マンションが新築マンションを上回っている

新築マンション中古マンション成約件数推移
データ引用:新築マンション「不動産経済研究所」中古マンション「東日本不動産流通機構
新築と中古マンション成約件数推移
データ引用:新築マンション「不動産経済研究所」中古マンション「東日本不動産流通機構

事実、上記の図の通り、2016年以降は首都圏の新築マンションの契約戸数を中古マンションの契約件数が上回りました。

不動産の価値は三極化

少子高齢化・人口減少時代では、不動産の価値は「三極化」していくと言われています。

  • 価値が上昇もしくは維持していく地域
  • 価値が微減していく地域
  • 価値がつかない、もしくはマイナスとなる地域

上記二つの地域であれば、住み替えは可能ですが、価値がつかない地域を所有している場合には、住み替えは容易ではありません。

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