住宅購入時の法的リスクとは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時の法的リスク」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時の法的リスク
住宅購入時の判断にあたっては、
- 賃貸 or 購入 どっちがお得？
- 住宅ローンの金利は変動？固定？
- ローンは何年で組むべき？
等々、ファイナンシャルな観点からのアドバイスは良く聞かれます。
一方で、法的なリスクについてはどうでしょうか。
法的リスクとは
「法的なリスク」の例を挙げてますと
- 売主が偽物
- 契約したのに所有権の移転が出来ない
- 購入後に不法占拠者がいた
といったリスクの事です。
実際の不動産取引の現場では、このような事態になることはほとんどありません。
私も経験がありません。
なぜなら、こういった事態にならないように、事前に不動産仲介事業者や司法書士などの専門家が、リスクを回避する為の段取りを踏んでいるからです。
それでは、それぞれの項目についてより具体的な事例を挙げて解説していきましょう。
売主が偽物
購入した物件の売主が、実は「偽物」だなんて…
2017年に大きな話題となった積水ハウスが、約55億円をだまし取られた事件がありましたね。
この事件の舞台となった土地ですが、タワーマンションの着工が決まったそうです。
上記の事件もそうですが、不動産という高額な取引をする世界では、地面師と呼ばれる不動産詐欺のプロフェッショナルが存在します。
都内でも、毎年数件の被害が確認されています。
こうした詐欺師は、本人確認の為の書類である「免許証」や「印鑑証明書」等の精巧な偽物を作成して売主に成りすまします。
こうなると、ただ書類や手続きをチェックするだけでは、詐欺を見抜くことは出来ません。
積水ハウスも、まさか自分たちが地面師の被害にあうなんて…と驚いたことでしょう。
地面師に騙されない為のポイントが、分かりやすく纏められているサイトを見つけましたのでご紹介しておきます。
契約したのに所有権の移転が出来ない
一般的な不動産売買の契約書には、「売主は、買主の完全な所有権を阻害する一切の負担を引渡しまでに排除する」といった文言があります。
所有権を阻害する一切の負担とは、例えば「抵当権」のことです。
抵当権の抹消が出来ない
売主様が、住宅ローンを組んで、売却予定の物件を購入した場合には、その金融機関の「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が滞ってしまい、にっちもさっちもいかなくなった時に、金融機関が「不動産を競売にかけることが出来る」という権利です。
競売にかけられてしまうと、せっかく手に入れた不動産も、強制執行で出ていかなければならなくなってしまいます。
そのため、この抵当権を引渡しまでに抹消して、買主様にはまっさらな状態で所有権を引き渡しましょう、という文言なわけです。
実務上では、抵当権の抹消は決済引渡日当日に「買主」から支払われる残金によって完済されて、新しい所有者への所有権移転手続きと同時に行われたケースが多いです。
もし、残金と予め支払われている手付金で、住宅ローン等の借入金が完済出来ない場合は、売主は手持ちの資金を持ち出して完済することになります。
あるいは、予め金融機関に相談し「任意売却」という手段で、残債があるままの状態で、抵当権の解除をしてもらえるように段取りしておく必要があります。
但し、任意売却は、残った残債が免除されるわけではありません。
その後、今度は残債の足りない分を肩代わりしてくれた保証会社への返済をしなければなりません。
さらに任意売却は「個人信用情報」に金融事故として5年くらい履歴が残ってしまいますので、任意売却後に新たに借入が出来なかったり、クレジットカードを新規で作れない等、不便なことがありますので、なるべく避けたいところです。
目も当てられないのが、担当している不動産仲介業者が、金融機関に確認を怠っており、当日になって返済金が足りなくて、抵当権の抹消が出来ないというケースです。
想像するだけで、怖いケースです。
こんな事あり得ないと思うのですが…
実務上では、不動産仲介業者が、事前に金融機関等に対して、売主様の住宅ローンの残債の金額や、抵当権抹消までの手続きを確認して、間違いなく所有権移転が出来るように、売主様のサポートをします。
上記のような当日にお金が足りないという事例を知っている方は教えて下さい。
何度も言いますが、恐ろしくて想像すらしたくないですね…
差押え
抵当権以外にも「差押え」というリスクも存在します。
売主様が「住民税」や「固定資産税」等を滞納してしまっている場合、引渡しの直前に国や市区町村から不動産の「差押え」が入ってしまうケースもあるのです。
もし購入直前に差押が入ってしまうと、せっかく取得した所有権が消されてしまう可能性もある、という非常に危険な状態です。
こちらに関しても、引渡しがつつがなく行われるように、不動産仲介業者や司法書士が事前に確認を取るのが当たり前の実務です。
過去に、私は買主様側の仲介業者でしたが、契約予定の物件の謄本上に差押えの履歴がある取引がありました。
すでに差押え登記は、抹消されていましたので、特に問題なく決済引渡まで行えましたが、実際に差押えがあることを目の当たりにした取引でした。
差押えの登記があったり、残債が売買金額を超過している場合は、売主様への手付金は、念の為、仲介会社の預かりとすることが多いです。
認可が必要
土地の種類が「田」や「畑」などの農地になっている場合は、残金を支払っただけでは不動産を自分のものにすることが出来ません。
地域場所によっては、農業委員会から取得することの「許可」をもらわなければ「所有権を取得できない」というケースもあります。
土地の種類が何なのか、所有権取得のためには「どのような手続き」を「いつまで」にしなければならないのか、といったことを不動産仲介業者が事前にチェックしています。
不動産取引を、円滑に問題がなく遂行する、その対価が「仲介手数料」なのです。
購入後に不法占拠者がいた
こちらは、少し特殊なケースです。
不法占拠とは、具体的なに言えば、例えば反社会的勢力が、立退料目当てで不当に建物を占拠している状態の事です。
一般的な不動産取引では考えられませんが、リスクとして考えられるのは「競売」による不動産の取得です。
競売は、通常の不動産取引と違って「内見」することに制限があり、占有者の許可がなければ建物の中が確認出来ない等、不自由な側面があります。
その為、せっかく競売で落札して所有権を取得しても、いざ内見しようとしたら、不法占拠者がいたなんて、ドラマみたいなケースがあるかもしれないのです。
不法占拠者とまではいかなくても、重滞納者だったり、残置物の量が凄かったり、建物の調査が出来ていないので、欠陥が見つかったりと、「競売」は消費者にはハードルが高いと言えます。
その分、競売は通常の不動産取引よりも安い価格で不動産を取得する事が出来ます。
事案によりますが、相場の7割くらいと言われています。
もし競売を検討されている方は、十分にリスクがあることを覚悟して望んでください。
競売物件のメリットデメリットについての参考記事をご紹介しておきます。
まとめ
いくつかのリスクの事例を挙げましたが、購入を検討されている一般の消費者の皆様がこうしたことを気にする必要はありません。
こういったリスクを回避するために、不動産仲介事業者がいるからです。
但し、なかには粗悪な会社も存在しますので、本日解説した事例を頭の片隅において頂いた方が良いでしょう。
当たり前のことを当たり前に実行してくれる、そして買主の立場を第一義としてくれる不動産仲介事業者「不動産バイヤーズエージェント」と、二人三脚でお住まい探しを行うことが、結果的に失敗しない住宅購入に繋がるのではないでしょうか。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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