売れないマンションに要注意！将来の売却のことも考えるべき！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「売れないマンションに要注意！将来の売却のことも考えるべき！？」です。
参考にして下さい。
目次
マンション購入は将来の売却の事も考えて検討しよう
マンションを購入する際には、価格・毎月の返済額・通勤時間・家族構成・お子様の学区域・ご実家との距離等々の条件の中から優先順位を検討して選択していきます。
注意しておきたいのは、将来の売却時のことも想定しておくことです。
仮に、毎月の返済額の兼ね合いから、価格の安さを優先して、駅から遠い、旧耐震、管理状態が悪いマンション等の将来的に「売るに売れないマンション」を選択してしまうと、あとで後悔する可能性があります。
買わない方が良いマンションについての記事をご紹介しておきましょう
やがてお子様が成長して大きくなったタイミングで、住み替えを検討し査定をしてみると「売るに売れないマンション」は思ったより査定額が伸びずに、住宅ローンの残債との兼ね合いからも住替えを断念せざる負えない方も多いです。
売却価格が残債を上回らない場合は、自己資金を持ち出して住宅ローンを完済する必要があります。
この場合の住宅購入は「消費」でしかない買い方となります。
売るに売れないマンションに要注意
前述しました通り、そういった売るに売れないマンションは資産価値としてはかなり要注意です。
ということで、今回は「売れないマンション」の特徴について解説していきましょう。
マンション価格の毀損率
建物は、マンションに限らず、築年数が経過するごとに物件の価格は下がっていきます。
良く持ちいられる一般論としては、新築～5年以内に比べて、築6～10年以内では10％前後、さらに築11～15年になると20％以上値下がりするという解説が多いですが、じつはこれは少し古いデータです。
2014年以降、中古マンションの相場は上昇しています。
あくまでも平均値ではありますが、2013年から2019年にかけて東京23区の中古マンションの㎡単価は約30％増加しています。
勿論、立地や築年数を考慮して個別に分析する必要がありますが、全体の相場の上昇があり、必ずしも上記のような価格の下落とはなっていないのが実情なのです。
正直、今後の相場がどうなるのかは誰にもわかりません。
しかしながら、2014年以降に続いてきた上昇傾向はいずれ必ず止まる時がくるでしょう。
資産価値が上昇あるいは維持していくエリアもあると思いますが、人口減少・少子高齢化を迎えている日本においては、しっかりとエリアの選定を行わないと「売るに売れないマンション」を掴んでしまう可能性がありますので注意しておきたいところです。
売るに売れないマンションは管理状態が悪い！？
売るに売れないマンションは、管理状態が悪い事が多いです。
管理費や修繕積立金が適切な価格設定でないと、しっかりとした管理は行われません。
特に修繕積立金が十分に積み立てられていない場合には、建物の修繕が滞り、資産価値下落の大きな要因となってしまいます。
修繕積立金の値上げは、区分所有者の合意形成を必要とします。
自分たちのマンションの管理状態に無関心な所有者が多く、ただ毎月の支払額を上げたくないからといった目先しか考えていない方が多いと、将来の資産価値の維持はかなり難しいと言えるでしょう。
マンション購入後の注意点
ご自身が購入したマンションが「売るに売れないマンション」とならないように、管理状態に関心を持ちましょう。
出来るだけ日頃から管理組合の行事や総会等にも積極的に参加して、マンションの管理状態を把握しておくことをお勧め致します。
管理組合の役員を引き受ける事は、会議やら行事やらが多くて大変ですが、マンション内の管理状態の数字により詳しくなる絶好の機会ですから、なるべく引き受けた方が良いでしょう。
勿論、無理は禁物です。
管理組合内の人間関係に巻き込まれ過ぎるのは要注意ですから…
売るに売れないマンションの共用部の特徴
マンションを内見をする際に注意しておきたい共用部の特徴について挙げてみましょう。
- 清掃が行き届いていない
- 共用部の照明が不点灯
- 掲示板に貼られている書面の日付が極端に古い
- 自転車置き場が荒れている
- マンション内の植栽が枯れている
- エレベーターがない
- オートロックや防犯カメラが設置されていない
- プール・温泉施設・ジム・カフェ等の豪華施設がある
- 受水槽がある（直結給水方式ではない）
- 鳥類などの動物被害が発生している
- 賃貸住戸や空室が20％を超えている
- 事務所使用や民泊をしている住戸がある
是非、こういった項目をチェックしてみて下さい。
内件時は、ついつい部屋の中の間取りや設備等に気を取られてしまいがちですので、共用部分は動向している不動産会社の担当者に見ておいてもらえると良いですね。
私がご案内するときは、チェック項目を解説しながらご案内していますので、ご希望の片はお気軽にお問い合わせください。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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