住宅購入 増築未登記に要注意！
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「増築未登記」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時には増築未登記に注意しよう
住宅購入検討時に物件探しをしている中で、注意したい文言はいくつもありますが、その中で本日は「増築未登記」について解説していきましょう。
不動産会社に資料請求すると、販売図面なるものが送られてくると思います。
販売図面には、物件の概要・間取り・写真・キャッチフレーズ等が記載されています。
そして、小さく隅の方に「増築未登記」なる文言が記載されていたりします。
もしこの文言を見つけたら要注意です。
増築未登記とは？
新築時から増築され1部屋増やした場合や、ベランダをサンルームに変更した場合等々、本来は登記簿の建物面積を変更する必要があるのに、その手続きを行っていない状態が「増築未登記」です。
増築後に必要な登記手続きが行われずに、そのまま売却活動を行っている物件もたくさんあります。
増築未登記のデメリット
増築未登記の状態による主なデメリットは下記の通りです。
- 住宅ローンの選択肢が狭まる
- 想定外の費用がかかる
それぞれについて解説していきましょう。
住宅ローンの選択肢が狭まる
増築未登記の状態では、住宅ローンの承認がおりないというケースが多いです。
きちんと登記手続きを行い「増築未登記」状態を解消すれば、住宅ローンの承認がおりるのであれば、さほど問題ではありません。
しかしながら、増築未登記の状態を解消した結果、違法建築状態となると、一般的な普通の住宅ローンが利用出来ない場合が多いのです。
ちなみに、貸出条件が緩い金融機関の場合、金利が高くなることが多いです。
増築時の書類を紛失
増築部分の登記手続きを行う際には、リフォーム工事をしたときに建築会社から発行された領収書や、設計図書などが必要になる場合もあります。
しかしながら、増築してから長期間経過していると、何も資料が残っていない、といった事例もありえます。
結果、思ったようにスムーズに手続きが進まず、希望の住宅ローンや低金利の商品を選ぶ事が出来ない、といった事態もありえます。
想定外の費用がかかる
その他、新築時から実際には地下室があるのに、登記上は地下室のない2階建てとして登記されているなんてこともありました^^;
この場合も同じように登記を変更しないと住宅ローンの承認を受けられないケースがほとんどです。
しっかりと登記手続きを行った結果、固定資産税・都市計画税が大幅に増加してしまう、というケースもあります。
例えば、2階建ての木造の一戸建てが、地下コンクリート1階付きの地上2階建てとなった場合、固定資産評価額税が増えて、その分、前述した固定資産税・都市計画税が増えますし、場合によっては過去の未払い分の支払が必要になるかもしれません。
このように、現況と登記が異なる場合には、諸々注意が必要なのです。
増築未登記物件を購入する際の注意点
現況と登記の内容が相違している物件を購入する場合には、売主側で登記手続きを行ってから引き渡してもらえるよう交渉する必要があります。
申込時の買付証明書に記入し、さらには売買契約書の特約欄にもしっかりと条件として記載しておく必要があります。
ただし、この場合、売主側の負担が増えることになりますので、価格交渉やその他条件でも希望がある場合には、交渉の進め方にも注意が必要と言えるでしょう。
つまり、増築未登記物件の購入を進める場合には、きちんと買主側の立場に立って交渉を進めてもらえる不動産エージェントとタッグを組んで進める必要があるのです。
まずは頼れる不動産エージェントを見つけることから始めましょう。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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