中古戸建て耐震改修と補助制度

戸建て耐震改修と補助制度

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「中古戸建の耐震改修と補助制度」についてです。

参考にして下さい。

中古戸建 耐震改修と補助制度の確認事項

みなさんご存じの通り、日本は地震大国です。

大規模な地震が発生するたびに、構造性能が検証されて、建築基準法はアップデートされてきました。

現行の建築基準に比べると、不足する性能を補う工事が耐震改修工事と呼ばれるリフォーム工事です。

住宅の耐震化は、国土交通省が掲げる住宅政策の一つでもあるので、耐震診断や耐震改修工事に対する補助制度が設けられています。

そこで、今回は中古戸建てを購入する際の耐震の補助制度についてご説明していきましょう。

補助制度は全国共通ではない

耐震性に関係する補助制度は、多数ありますが、ここでは各自治体が運営する耐震診断・耐震改修の補助制度について解説していきます。

各制度は、自治体によって運営ルールが異なります。

多くの場合では、耐震診断や耐震改修工事にかかる費用の一部を自治体が補助するという制度となります。

耐震改修工事だと、自己負担率1/3、補助上限50万円~100万円といったようにまとまった補助金が得られるケースが多いので、耐震改修工事をお考えの方はぜひ活用してほしい制です。

補助制度の利用は必ず事前確認を

各自治体の耐震に対する補助制度は、15年くらい前から運用されている比較的歴史の古い補助制度と言えます。

耐震の制度が策定された時期は、住宅購入は新築の取引が中心で、中古住宅の取引は一般的ではありませんでした。

そのため、自治体の耐震の補助制度は、持家に対する制度という位置づけとなっているものが多く、所有の要件や居住の要件が設けられています。

中古戸建購入時の補助制度利用には要注意

所有要件や居住要件が設けられており、中古戸建取引の特例などが設けられていない場合は、不動産の取引が完了しないと補助制度の申請ができないこととなります。

取引のスケジュールによっては、補助制度を利用したくても出来ないケースがありますので注意して下さい。

耐震改修工事は役所への相談を忘れずに

前述しました通り、補助制度の運用ルールは各自治体によって異なります。

そのため、補助制度に関する正確な判断を得るためには役所へ相談する必要があります。

中古戸建てを検討していて、耐震改修工事を前提としている場合は、早い段階で役所へ相談するようにしましょう。

補助要件の確認

補助制度には様々な要件が設けられています。

築年数の要件は、ほとんどの制度で設けられていますが、旧耐震(1981年5月以前の建築確認申請)の戸建しか対象にしていない自治体と2000年5月以前までは利用可能な自治体とが存在しておりますので、正確な情報を確認した方が良いです。

※旧耐震の建物は既存不適格住宅という位置づけになるため、旧耐震しか対象にしていない自治体が多いです。

なかには補助制度が利用できるエリアを限定している自治体もあります。

最終的に補助制度を利用できるかどうかは、自治体の判断になりますので、補助制度のことは役所に確認するのが一番の近道です。

耐震改修の流れ

耐震改修を行う際のステップは下記の通りです。

  1. 耐震診断
  2. 改修設計
  3. 改修工事

耐震診断の種類

耐震診断は「簡易診断」と「精密診断」に分かれて運用されている自治体があります。

自治体の補助制度利用のパターンは下記の通りです。

  • 自治体の耐震診断の補助を受けなくても耐震改修の補助だけ利用可能
  • 「簡易診断」もしくは「精密診断」のどちらか一方だけで利用可能
  • 「簡易診断」→「精密診断」の順で耐震診断を行わなければならない

注意事項

ほとんどの制度が、まず申請を行って受理されてからしか診断や工事を実施出来ない設計となっています。

ポイント還元型の補助制度のように、先に工事を実施しておいて、後から精算という形式の制度設計ではありませんので注意しましょう。

事業者登録が必要な場合もあります

診断や工事を実施する事業者が登録制度になっている自治体も多いです。

工事業者の要件が定められている自治体では、そもそも耐震の補助制度を利用できる工務店やリフォーム会社を選択しないと補助制度の利用が出来ません。

取引スケジュールにも関係してきますし、リフォーム会社選びにも影響してきますので、物件が決まってからではなく、耐震改修を前提として中古戸建の購入を検討する際には、予め役所で手続き方法や補助制度の要件を確認した方が良いです。

住宅ローン控除との関連性

中古戸建の取引で、耐震関係ですと住宅ローン控除を利用する為の耐震基準適合証明書が挙げられます。

せっかく耐震改修工事を実施するのですから、住宅ローン控除も利用したいと考えるのは当然のことです。

住宅ローン控除だけなら良いのですが、自治体の補助制度が絡む場合には要注意です。

住宅ローン控除と耐震の補助制度は別の制度であり連動はしていません。

相談や申請を行う窓口も異なります。

そもそも住宅ローン控除を利用する為の耐震基準適合証明書も自治体の補助制度も手続きが非常にややこしく、両方を実現するのは中々困難です。

制度に精通した建築士にサポートしてもらわないと失敗する恐れがあります。

住宅ローン控除と耐震補助制度の利用要件

住宅ローン控除と耐震の補助制度を両方利用したい場合に問題となってくるのが、所有や居住に関する要件です。

住宅ローン控除の手続きを行うために、耐震基準適合証明書仮申請という手続きが必要になる場合があるのですが、この仮申請は所有権移転に行います。

しかし、所有や居住の要件がある場合、所有権移転にならないと申請が出来ないことになり、両方を利用するというのが難しくなります。

自治体によっては、特例手続きが用意されている場合もありますので、必ず役所に事前相談して判断を仰ぎましょう。

併用不可の場合もある

居住要件により、居住開始してからでないと、補助制度の申請が行えない場合には、住宅ローン控除との併用は出来なくなります。

所有権移転後に耐震基準適合証明書を発行する場合は、所有権移転後居住開始までに耐震改修工事を行って耐震基準適合証明書を発行する必要があるからです。

まとめ

今回は自治体の耐震診断・耐震改修の補助制度を主に取り上げました。

耐震改修工事に関する補助制度は他にもあります。

使えるものなら全部利用したいところですが、併用不可の制度もありますので注意が必要です。

それぞれの制度は、独立して運用されているものであり、最終的には役所や国にたどり着きますが、制度が連動していることはほとんどなく、相談・申請窓口は制度ごとに設けられていると理解しておく必要があるのです。

補助制度利用の鍵は、制度に精通している建築士のサポートと言えるでしょう。


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