旧耐震マンション 知っておきたい建て替え問題
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館コンノヒデキです。
本日のテーマは「旧耐震マンション・知っておきたい建て替え問題」です。
参考にして下さい。
目次
旧耐震マンションの建て替え問題
旧耐震マンションはどれくらいあるのか！？
2019年（令和元年）末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅総数は6200万戸くらいですので、全国の住宅戸数の1割強にあたります。
とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。
旧耐震基準のマンションとは、1981年5月以前に建築確認が申請されたマンションです。
2022年現在、築40年を超える旧耐震マンションは、92万戸でマンションストック総数の14％となります。
そして、旧耐震基準ではありませんが、築40年を超えるマンションは、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。
その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のしにくさの問題も発生する事を住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。
いずれやってくる建替え問題
築40年ですぐに全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありません。
しかしながら、10数年以上と住んでいけば、やがて建て替え問題は生じてきます。
建て替えとなると区分所有者の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは、相当の時間が掛かる事が懸念されます。
また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。
その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか？
建て替えのプロセス
マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。
法律の目でマンションの建て替えを見ると、「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えを進める実行プロセス」とに分けて考えられます。
現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で、決定プロセスを区分所有法で、実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。
管理組合は、集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。
建て替え決議では4/5以上の区分所有者の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。
建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。
決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。
その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので、転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。
様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。
賛同割合は、区分所有者の頭数と議決権(専有部分の床面積割合)の両方となります。
政府では、この賛同割合の引き下げ(4/5→3/4)が検討されています。
将来のことも見据えて検討しよう
以上のように「築40年前後」の旧耐震マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。
大規模なリノベーション工事を行うことを前提とすると、予算の問題で旧耐震マンションしか選択肢がない方もいらっしゃることでしょう。
その際には、今回取り上げた「建て替え問題」のことも認識した上で検討して下さい。
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