住宅購入と離婚
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入と離婚」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入と離婚について
不動産購入を検討する方の多くは結婚・出産を機にはじめるという方も多いと思います。
これらは幸せを感じての住宅購入となりますので、その真逆の「離婚」時の不動産処分について考える方はほとんどおりません。
しかし、日本の離婚率は約35％前後になっており、2019年度の厚生労働省の調査によると離婚件数は約20万9,000件にものぼります。
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/kakutei19/index.html
一方、婚姻件数は約59万9,000件ですから、3組に1組の夫婦が離婚しているというのが現状なのです。
ということで、今回は離婚時の不動産の処分について解説していきましょう。
財産の種類 共有財産・特有財産
共有財産とは
夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て財産分与の対象になります。
具体的には、お金（現金・預金）、生命保険（積立型）、株券、不動産、年金などのほか、場合によっては退職金も含まれます。
また、ローンや借金といった「マイナスの財産（負債）」も財産分与の対象になります。
しかし、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれません。
特有財産とは
財産分与の対象にならないものとして「特有財産」というものが存在します。
共有財産以外の、相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、財産分与の対象にはなりません。
例えば、独身時代の貯金・嫁入り道具として持参した家財・どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などがこれにあたります。
熟年離婚が増加
「夫が退職したら離婚したい」「子供が独立し、夫婦だけの生活は嫌だ」と考える同居期間が長い夫婦の熟年離婚が増えているようです。
厚生労働省の人口動態統計によると、同居期間が20年以上の離婚件数は2019年に4万強と10年以来9年ぶりに4万件を超えています。
また、その際には、必ずと言って財産分与をどうするかが問題の中心になります。
老後資金の奪い合い？
若い世代の離婚では、子どもの養育費や親権などを巡る話し合いになりやすい一方、50代以降の夫婦は子どもが独立しているケースが多く、養育費等の話し合いはほとんどありません。
それに代わり、老後資金の話し合い(奪い合い？)となります。
財産分与は基本折半
共有財産は名義にかかわらず2人で協力して得たと考えるため、分与の割合は2分の1ずつが基本となります。
法律には明記されていませんが、判例に基づいて確立しているルールで話が進むケースが多いようです。
財産分与を請求できるのは離婚後2年以内となります。
離婚するときに財産分与を取り決めていなかったり、決めていても離婚後に相手が財産を隠していたことが分かったりした場合は、2年以内であれば分与を請求できます。
不動産売却と住宅ローン
不動産を売却して現金化して、それを分け合う方法を解説していきましょう。
住まいを現金化するには、まず住まいの査定をする必要があります。
最近では下記のような自分でセルフでAI査定が出来る仕組みもありますので、参考にしてみて下さい。
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戸建も対応しているAI査定システム
マンションも戸建ても利用可能な、AIによる資産価値の判定システムです。
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査定金額と残債の関係性
具体的な話になりましたら、実際に不動産会社が算出した物件の査定価格と残債の関係性から現金化までの道筋を決める必要があります。
査定額と残債の関係性は大きく2つあります。
その２つとは「アンダーローンの状態」と「オーバーローンの状態」です。
アンダーローン
住まいの査定額が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、そのまま売却して現金化するのが最も簡単です。
アンダーローンであれば、売却したお金で住宅ローン等の債務を返済し、残ったお金を夫婦平等に分け合うことができます。
ただし、住まいの買い手が決まり引き渡しがおわり不動産売却が済むまでは財産分与が終わらないという点には注意が必要です。
オーバーローン
「オーバーローン」の状態とは、住まいの査定額が残債を下回る状態のことです。
その場合は、「家を売却して残債は自己資金で清算する」「任意売却※によって家を売る」といった方法がとられます。
※任意売却
任意売却とは、債権者の同意のもとに、ローンの残債があるなかで不動産を売却する売却方法のことです。
通常、不動産の買い取りをしてもらうには抵当権が付いていると難しいために、不動産の売却額をローンの残債に充てます。
不動産を売却してもローンの残債が完済しない場合は、貯金を充てたり、借り換えをしたりなどして、お金を工面して不動産を売却し、現金化します。
任意売却は、債権者である金融機関にとっては当初の予定通りにローンを完済しない、「金融事故」となるリスクがあり、任意売却の現金化は慎重に検討する必要があります。
まとめ
いかがだったでしょうか。
住宅購入時に、将来の離婚のことを考える方は少ないとは思いますが、将来のリスクのことも頭の片隅にいれて、売却時にオーバーローン等で困らない住宅購入をしておくことをお勧め致します。
困らない為には、出口戦略を意識した「資産価値」が維持しやすい住宅を購入することが大切です。
これは、離婚だけではなく、様々な住み替えリスクに対する「備え」となります。
不動産の資産価値についての一定の知識を身に付けておくようにしましょう。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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