住宅ローンと出産・産休・育休について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹（コンノヒデキ）です。
本日のテーマは「住宅ローンと出産・産休・育休」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローンと出産・産休・育休の影響
住宅購入の第一次取得者層の年齢は、30~40代が多くを占めます。
昨今の晩婚化に伴い、問題となってくるのが、住宅購入と出産が同時期となるケースです。
そして、出産後の産休・育休も関ってきます。
最近では、ご主人の方が育休を取得するケースも増えています。
住宅ローンは支払える資力があるかどうかを審査する
住宅ローンの審査は主に収入に対して行われます。
勤務先・勤続年数・収入といった情報を、源泉徴収票・保険証といった資料を根拠に審査することになります。
金融機関からすれば、貸したお金が滞りなく返済出来るかどうか、十分な返済能力があるかを確認するわけです。
ここで産休・育休が問題になります。
近年は、共働き世帯が多く、ご主人・奥様の両方の収入から、住宅購入の資金計画を行うことが多いです。
それぞれ住宅ローンを組むペアローン、ただ収入合算するといった場合だけでなく、例えご主人や奥様片方の収入のみで審査したとしても、実際の生活では、両者の収入を基に生活しているわけですから、ライフプランニング・資金計画上では、出産・産休・育休問題は避けて通ることは出来ません。
収入についての他にも、購入する物件の担保評価についてや別の項目も審査の項目
出産・産休・育休の影響
住宅ローンの審査は前年・前々年度の年収をベースにして審査を行います。
その為に、金融機関は、年末に発行される源泉徴収票を提出するよう求めてきます。
源泉徴収票を確認することで、いくら収入があるのかを支払った税金の額で確認するわけです。
制度として育休・産休が取得出来たとしても、仕事をお休みするわけですから、これまでとまったく同じ給与ではなくなります。
ようは育休・産休期間は収入が下がるわけです。
金融機関は、出産・産休・育休の予定がある場合は申告してもらい、下がった収入でも返済能力があるかどうかを審査します。
復職・収入証明があっても
金融機関によって判断基準は異なりますが、仮に産休後の復職や育休後の収入を勤務先が証明してくれたとしても、そのご家庭で、今後子供を産まない保証はないわけですから、育休・産休で収入が下がった履歴が判明した時点で、今後も起こり得ることを前提に返済能力を審査することになります。
もし申告しなかったらどうなる？
例えば、住宅ローンの本審査が承認された。
しかし、後から育休を取得する事が判明し、本承認が取り消されてしまった。
本審査時に、事前に育休のことを開示していなかった場合、十分にあり得るケースです。
本審査時に育休を前提に審査をしていたら、育休を理由に融資NGにはなりません。
審査の主題は返済能力なので、本審査で合格を出した条件と後から異なる状況になったら、承認が取り消されるのは当たり前の話ですよね。
本承認後に別の借入もNG
別のケースで言いますと、住宅ローン本審査の承認から融資実行までの間に、別の借金をしてしまう方がいらっしゃいます。
例えば、住宅ローンの審査が通ったので、もう大丈夫と思い、車等の大きな買い物をしてローンを組んでしまった場合です。
別の借入状況も当然ながら住宅ローンの返済能力に関係する重要な審査項目です。
その為、審査時には、申込用紙や別の用紙にて詳細を申告することになります。
結果、申告状況と異なる状況になったら融資がNGになるのは当然のことなのです。
このように本審査時と融資実行時の状況が変わったと判明した時点で金融機関は融資を止めなければならなくなります。
だから、申告内容で嘘は絶対にいけません。
勿論、消費者の方は、何が正しいのか、何を注意しなければならないのか、わからないという方も多いでしょう。
私の場合は、必ず、本承認後に注意喚起します。
別のローンは、融資実行が終わるまでは絶対にやめて下さい。
ちなみにスマホの分割払いも駄目です。
違約金が発生する場合もある
一般的な不動産売買契約では「住宅ローン特約」といって、万が一、住宅ローンの本審査が承認されなかったら、契約自体を白紙解約出来るという特約を付帯します。
注意しなければならないのが、ローン特約は本審査に通らなかった場合に適用されるものという点です。
一度、本審査が承認された場合、その後、買主側の過失で融資が受けられなかった場合は適用が出来なくなるのです。
実際には、契約の当事者間での話し合いになるので一概には言えませんが…。
しかし、契約上はそのような状態に陥るのです。
住宅ローンの融資が受けられないと物件の残代金の支払いが出来ません。
そうなると契約不履行で違約金を請求される事態となってしまいます。
違約金のパーセンテージは、一般的には10~30％の間ですが、仮に5,000万円の物件なら「500~1500万円」が違約金となります。
手付解除期日迄であれば、手付金放棄をすれば解約出来ますが、超えていたら売買契約書に定められた違約金を支払う責任が発生します。
手付解除期日は、売買契約から1~2週間、あるいは住宅ローン特約期日(売買契約から1ヶ月前後)の一週間後くらいに設定されることが多いです。
住宅購入と出産は計画的に
大きなライフイベントである「住宅購入」と「出産」は、出来れば同時期に行わない方が良いです。
出産の前後はまとまった期間、奥様が動けなくなります。
そんな最中に、物件選び・住宅ローンの検討、そして引越という重労働が待っています。
出産の為、実家に帰省、あるいは引越作業を見ているだけしか出来ない奥様にも余計なストレスがかかってしまいます。
出産のタイミングは購入出来る選択肢も狭まる
出来れば住宅購入と出産というライフイベントを同時期に行わない方が良いのです。
出産・産休・育休が絡むとその時の年収が下がるので、購入可能な物件の選択肢が狭くなります。
住宅購入も出産も、ほとんどの方が人生で数回しか経験しない特殊なイベントなので、同時期にこなすとなると「てんやわんや」です。
イレギュラー×イレギュラーなので、とてもじゃないですが資産性を冷静に判断するなんて現実的ではないのです。
行き当たりばったりだと後で後悔する
行き当たりばったりに「子供が産まれたら家が手狭になるから引っ越しする」ではなく、子供が産まれることを見越して物件を選択しておく、もしくは出産してから落ち着いてから（産休・育休が明けてから）、住宅購入を検討しましょう。
勿論、人生は思い通りにはいきません。
ですが、準備は無駄ではありません。
ライフプランニングで見える化しよう
昨今は晩婚化が当たり前になり、資産的な影響を考慮すると、ライフプランに子育てが組み込まれているのであれば、子供が産まれることを想定して住宅を購入しておくべきだと言えるのではないでしょうか。
年齢によっては、35年で住宅ローンが組めなくなり、住宅購入の選択肢が狭くなってしまう場合もあります。
いつかはマイホームを持ちたい、お子様も欲しいとお考えの方は、早めにご夫婦でライフプランを話し合っておくことをお勧めします。
住宅購入というライフイベントを具体的に検討することで、多くのことが明らかになりますので、将来の話をするきっかけとして、住宅購入を真剣に検討されるのはいかがでしょうか。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
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将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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