住宅ローン繰上返済の種類をご存知ですか?

住宅ローンの返済

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅ローン繰上返済の種類」についてです。
参考にして下さい。

住宅ローン繰上返済の種類

低金利時代でもやはり金利負担は大きい

不動産購入時には多くの人が住宅ローンを利用します。
2019年12月の今、住宅ローンの金利はとても低金利時代となっています。

フラット35の金利推移

今から11年前の2008年のフラット35の金利は2.9%くらいでしたが、2019年12月は1.01%です。昔からすると長期固定の金利でここまで低いのはとても驚きです。

とは言うものの、住宅ローンの返済期間は長期に渡り、しかも借入額が大きいですから、金利負担がとても大きなものとなります。

例えば、4000万円・金利2%・返済期間35年で借入した場合の金利総額は約1,570万円です。

なるべく金利負担を減らしたい。
そこで、皆さんが取り組むのが繰上返済です。
繰上返済には二つの種類があります。

繰上返済の種類

繰上返済の種類は下記の二つです。

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

それぞれについて解説していきましょう。

期間短縮型

期間短縮型は、繰上返済された金額が、全額元金の返済となり、その金額分の返済期間が短縮されることで、その期間分の利息が軽減される方法のことです。結果、月々の返済額(元利返済額)は変わらず、元金を繰上返済した事によって元金の返済が完了した期間と同じ月数分だけ利息を軽減する効果があります。

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済の期間は変わりませんが、毎月の返済額を引き下げる方法です。
毎月の返済額が少なるので、奥様が仕事をやめて収入が減少した場合や教育費がかかる時期など、住宅ローンの負担を抑えたい時期に家計を安定させるのに効果的です。

二種類を比べてみました!

それでは、期間短縮型と返済額軽減型を比べてみましょう。

借入額4,000万円、金利2.0%、返済期間35年を
借入してから、5年後に100万円繰上返済したとします。

期間短縮型

繰上返済により支払期間が14カ月短縮され、その期間分の約85万円の利息が減少しました。
(毎月の支払額は変わりません)

返済額軽減型

繰上返済により月々の支払額が約12,000円程減少し、返済期間の合計で約35万円の利息が減少しました。
(支払期間は変わりません)


期間短縮型の方が、利息の減少が大きいことがわかります。

期間短縮型で繰上返済の時期で比較する

「期間短縮型」で5年後、10年後、15年後に100万円の繰上返済をした場合を計算してみました。

5年後

返済期間は14ヶ月短縮、利息は約85万円の減少

10年後

返済期間は13ヶ月短縮、利息は約69万円の減少

15年後

返済期間は12ヶ月短縮、利息は約54万円の減少


同じ金額を繰上返済するのであれば、時期が早い方が利息の減少が大きいことがわかります。

住宅ローン控除を考慮して繰上返済はすべき?

もし不動産購入時に住宅ローン控除が利用出来る物件であれば、目一杯その恩恵をうけるべきです。


消費税課税物件であれば、控除対象限度額は4,000万円(5,000万円※)、所得税の最大控除額は400万円(500万円※)です。

非課税物件であれば、控除対象限度額は2,000万円(3,000万円※)、所得税の最大控除額は200万円(300万円※)です。

※認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合の金額


住宅ローン控除の算式は「年末借入金残高×控除率(1%)」です。
期間は消費税課税物件は13年、非課税物件は10年です。


繰上返済を検討される際は、住宅ローン控除の額が減額されても、利息軽減のメリットがあるかどうかを計算してみることをお勧め致します。

まとめ

  • 繰上返済には、期間短縮型・返済額軽減型の二種類がある。
  • 金利の減少は期間短縮型の方が大きい。
  • 繰上返済の時期が早ければ早いほど金利の減少が大きい。
  • 住宅ローン控除の恩恵を考えて繰上返済の時期を検討するべきである。

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