不動産の引渡し日にする事とは?

引渡し

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「不動産の引渡し日にする事とは?」です。
参考にして下さい。

引渡し日にする事

購入する不動産が決定して、売買契約がおわり、その後ローンの本承認がおり、金融機関との金消契約(金銭消費貸借契約)が完了したら、いよいよ引渡し日となります。

この「引渡し日」を不動産業界では「残金決済日」と呼びます。
「残金」とは物件の残代金の事です。

この残金決済日には、売主・買主・不動産仲介業者・司法書士が金融機関に集まり、残金と諸費用(仲介手数料・登記費用・固定資産税・都市計画税の清算等々)の支払いが行われます。

それでは、残金決済日の流れを解説していきましょう。

残金決済日の流れ

① 司法書士による確認

残金決済日で、一番最初にする事は司法書士による登記書類の確認です。
書類に漏れがないか、権利証(登記済証)※があるかどうか、実印の印影が間違いがないか等を確認して、問題なく売主様から買主様への登記の名義変更が出来るかどうかを確認します。

※権利証(登記済証)は、2005年から登記識別情報に変わりました。

② 住宅ローンの実行

登記書類の確認が無事おわり問題がなければ、住宅ローンの融資が実行されます。
買主様の口座に住宅ローン額が入金されます。

③ 引渡関係書類の作成・受け渡し

融資の実行を待つ間は、マンションの場合には、管理組合へ提出する書類の記入・作成を行います。
「所有者変更届」を記入したり、「緊急連絡先」や「入居者届」を記入するなど、作成する書類は管理会社によって異なります。

戸建の場合でも、業者によっては確認書等への記名押印が必要になります。

④ 売買代金残金の支払い

入金された住宅ローンと事前に用意した自己資金で、物件の残代金を売主様の指定口座へ「至急扱い」又は「電信」で振り込みます。
一般的な振込みにしてしまうと、処理が後回しになってしまい、場合によっては売主様の口座に入金されるのが数時間後となってしまうのです。

清算金の支払い

物件の残代金の支払と一緒に、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金(マンションの場合)の清算を行います。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在の所有者に1年分が請求されますので、年の途中で売買が行われる場合には、引渡しの日から年末までの分の金額を計算し、買主様から売主様へ支払います。
その年の分は売主がまとめて納付します。

管理費・修繕積立金については、口座振替の変更手続きが間に合わない事が多い為、引渡し月の日割り分と翌月分までを買主様から売主様へ支払います。

⑤ 諸費用の支払い

残代金の支払い処理と同時に、仲介手数料・登記費用等の諸費用を現金で引き出し、仲介業者と司法書士へ支払います。
仲介業者にとっては、この仲介手数料を頂戴する為に、日々一生懸命頑張っているわけですね。

ちなみに火災保険は、後払いの事が多いので、後日、口座振替となります。
住宅ローン関係の諸費用である融資・事務手数料や保証料は、住宅ローンの入金時に差し引かれて入金されます。

⑥ 鍵の引渡し

売主様への振込手続きが完了し、諸費用の支払いがおわると、いよいよ鍵の引渡しです。
売主様から、売買代金残金の領収書と鍵を受け取ります。

マンションの場合は、居室以外にも、オートロック・トランクルーム・ゴミ置場等々、鍵が複数に分かれている場合もあります。
集合ポストや宅配ロッカーなどの開け方等についても忘れずに聞いておくようにしましょう。

まとめ

残金決済の所要時間は、平均で「2時間」くらいでしょうか。
月末・給料日等は、混雑することが多いので時間がもっとかかったりします。

無事に残金決済・引渡しが完了したら、いよいよ買主様は新生活です。
引渡しがおわればリフォームに取りかかることも出来ます。

大事なことは、不動産購入は買って終わりではないという事です。
不動産購入後、様々な変化が起こり、住替えが必要になった時に身動きがとれなくなるような物件では困ってしまいます。

江戸川不動産情報館では、将来の住み替え時に困らないように、資産価値という観点も物件探しのひとつの条件として加えることを推奨しています。

不動産購入は買ってからが「新のスタート」と言えるでしょう。

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